Superbonus Condominio: tutti i documenti

Superbonus e Condominio: dopo la checklist dei documenti pubblicata per la redazione di una pratica di edilizia agevolata con il meccanismo del Super Ecobonus in una villetta, approfondiamo ora le differenze relative alla situazione condominiale.

Checklist documenti Superbonus: villetta vs condominio

Abbiamo già affrontato qui l’argomento della lista di documenti necessaria per disporre in modo completo e corretto una pratica di Super Ecobonus 110%.

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Superbonus Condominio: tutti i documenti
Scopriamo i documenti da produrre in ordine cronologico per il Superbonus di un condominio

La ricordiamo qui di seguito:

  1. Documentazione dell’immobile e del committente
  2. Polizza assicurativa
  3. Asseverazione del doppio salto di classe energetica
  4. Pratica ENEA
  5. Computo asseverato per ENEA
  6. Parcella professionale
  7. Relazione ex Legge 10
  8. Verifica assenza di muffa
  9. Allegati C e D del Decreto Requisiti Tecnici
  10. Certificazione Energetica APE
  11. CILA semplificata
  12. Dichiarazione della Direzione Lavori.
  13. Piano di Sicurezza Cantieri

A differenza di un edificio unifamiliare, nel condominio va stilata anche un’ulteriore relazione da sottoporre al voto in assemblea.

Questa relazione dovrà includere, in sintesi:

  • lo studio di fattibilità;
  • l’elenco dei lavori necessari;
  • il risparmio energetico ed economico conseguibili;
  • e naturalmente i bonus fiscali ottenibili.

Viene a questo scopo in aiuto TERMOLOG: il software produce proprio la relazione per il condominio in pochi semplici passaggi. Un esempio del documento illustrativo si può scaricare qui.

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Superbonus e Condominio: i tempi e le percentuali.

Inoltre, è opportuno ricordare che i soggetti beneficiari di cui all’Art. 119, C. 9, Lett. a) e d-bis) del Decreto Rilancio (D.L. 34/2020), possono portare in detrazione al 110% le spese sostenute fino al 31/12/2023, con le seguenti eccezioni:

  • le spese sostenute nell’anno 2024 andranno in detrazione al 70%;
  • le spese sostenute nell’anno 2025 andranno in detrazione al 65%.

Per conoscere tutte le nuove scadenze introdotte dalla Legge di Bilancio è senza dubbio utile leggere questo approfondimento.

Superbonus e Condominio: in deroga al Codice Civile.

Fino ad oggi ci eravamo abituati alla maggioranza prevista dall’Art. 1136 del Codice Civile.
L’Art. 119, C. 9-bis del Decreto Rilancio, in deroga alle prassi consolidate del CC, prevede invece una differente procedura per approvare gli interventi di Superbonus 110 in ambito condominiale.
Infatti le deliberazioni assembleari sono ritenute valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno 1/3 del valore dell’edificio. Sebbene nel Comma 9-bis si faccia menzione dei soli interventi di Superbonus e non siano citate anche le varie prestazioni professionali annesse, è chiaro che questa misura va interpretata in modo estensivo.

Ciò significa che tutte le prestazioni professionali relative agli interventi di Superbonus 110 possano godere della medesima “maggioranza semplificata”.

Superbonus e Condominio: attività e documenti in ordine cronologico

1 – La discussione assembleare

In primo luogo l’amministratore pro tempore illustra all’assemblea i vantaggi e le condizioni offerte dal Superbonus 110. Il Condominio verbalizza quindi la volontà di procedere o meno con le valutazioni preliminari.

2 – Le valutazioni preliminari

Vengono quindi interpellati dei professionisti per formulare un preventivo relativo a:

  • lo stato legittimo dell’immobile;
  • l’ambito soggettivo ed oggettivo per accedere al Superbonus.

Si sceglie di conseguenza l’offerta, ritenuta più congrua.

3 – Lo studio di fattibilità.

Una volta analizzate le valutazioni preliminari, il Condominio deciderà se proseguire ed intervenire sull’immobile, fruendo della misura del Superbonus 110. Si interpelleranno più professionisti per formulare un preventivo circa lo studio di fattibilità. Tale studio ha come scopo valutare tecnicamente le possibilità di accesso al Superbonus.
Si sceglie quindi l’offerta ritenuta più congrua, dopo aver verificato la disponibilità dei singoli condomini a procedere con gli eventuali interventi trainati che dovessero rendersi necessari sulle proprie parti private.

4 -Progetto e computo metrico.

Dopo aver analizzato la fattibilità tecnica, il Condominio incarica un professionista che redige il progetto degli interventi. Ricordiamo che il software Computi in Cloud calcola il computo metrico relativo a detti lavori.

Nello specifico, TERMOLOG e Computi in Cloud utilizzati assieme possono realizzare il computo dei progetti e le asseverazioni dei prezzi richieste dal Superbonus. Per ogni intervento di riqualificazione si realizza, infatti, il computo e si determinano tutti gli importi finanziabili con i bonus fiscali, scegliendo tra le voci da un listino o dal prezzario DEI di riferimento. Naturalmente il tutto deve rispettare da un lato i massimali di spesa dall’altro i costi massimi specifici previsti dal Decreto MiTE. In questo Video è possibile vedere come si arriva alla asseverazione della congruità delle spese.

5 – l’impresa esecutrice, la sicurezza e gli asseveratori

Si procederà quindi a scegliere l’impresa esecutrice e la direzione lavori, senza però dimenticarsi della Sicurezza in cantiere, che potrà essere pianificata con SCHEDULOG SICUREZZA, e delle asseverazioni necessarie. A garanzia del committente è sempre preferibile che gli incarichi siano affidati a professionisti terzi.

In questa fase si sceglierà anche la modalità di fruizione del Superbonus, che potrà essere:

  • a detrazione diretta in dichiarazione dei redditi;
  • con il meccanismo dello sconto in fattura;
  • tramite la cessione del credito d’imposta.

6 – Le asseverazioni di requisiti e costi.

A fine lavori o in base ai SAL, il professionista dovrà asseverare il rispetto dei requisiti minimi (per il Sismabonus l’asseverazione si allega al titolo edilizio o alla CILAS) e la congruità dei costi. Per lo sconto in fattura, la cessione del credito o la detrazione in dichiarazione dei redditi non precompilata, servirà anche il visto di conformità del commercialista. Per le asseverazioni e le parcelle (anche relative al visto di conformità) suggeriamo di utilizzare software SCHEDULOG COMPENSI, che si basa sulle linee guida degli Ordini professionali.

7 – La cessione del credito e le società di consulenza.

Volendo fruire dell’opzione di cessione del credito, conviene sempre rivolgersi a primarie società di consulenza, che possano verificare la sussistenza di tutti i documenti e degli adempimenti corretti, a garanzia dell’acquisto del credito fiscale.

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Fabrizio Dellacha'
Fabrizio Dellachà

Ingegnere Edile/Architetto, laureatomi presso l’Università degli Studi di Pavia.
Svolgo l’attività di libero professionista, sono CTU presso il foro Alessandrino e mi dedico alle tematiche energetiche, all’impiantistica, alle fonti rinnovabili ed alla sostenibilità in edilizia.
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