Superbonus Condominio: tutti i documenti

Ecco il nuovo elenco dei documenti da presentare per il Superbonus di un condominio che affronta interventi di riqualificazione energetica. L’elenco è aggiornato al Decreto Aiuti Quater, alla Legge di Bilancio 2023 e alla Legge 38/2023.

Checklist documenti Superbonus del condominio

Chi opta per un intervento di riqualificazione energetica di un condominio e desidera accedere agli incentivi del Superbonus deve avere ben chiari tutti i documenti da presentare per non perdere le agevolazioni.

Ecco l’elenco dei documenti da presentare per accedere al Superbonus di un condominio:

1. Documentazione dell’immobile e del committente,
2. Verbale assemblea
3. Polizza assicurativa
4. Asseverazione del doppio salto di classe energetica
5. Pratica ENEA
6. Computo asseverato per ENEA
7. Parcella professionale
8. Relazione ex Legge 10
9. Verifica assenza di muffa
10. Allegati C e D del Decreto Requisiti Tecnici
11. Certificazione Energetica APE
12. CILA semplificata
13. Dichiarazione della Direzione Lavori.
14. Piano di Sicurezza Cantieri
15. Relazione per il condominio

I documenti elencati, a eccezione del Verbale d’assemblea e della relazione per il condominio, non differiscono rispetto alle pratiche da presentare per un edificio unifamiliare. In ambito condominiale però va stilata anche un’ulteriore relazione da sottoporre al voto in assemblea.

Questa relazione per il condominio dovrà includere, in sintesi:

• lo studio di fattibilità;
• l’elenco dei lavori necessari;
• il risparmio energetico ed economico conseguibili;
• e naturalmente i bonus fiscali ottenibili.

Viene a questo scopo in aiuto TERMOLOG: il software produce proprio la relazione necessaria in pochi semplici passaggi. Qui è possibile vedere un esempio del documento di relazione Superbonus per il condominio.

Superbonus e Condominio: i tempi e le percentuali

Come è noto il Decreto Aiuti Quater pubblicato in Gazzetta il 18 novembre 2022 ha introdotto una sostanziale modifica nelle aliquote e scadenze del Superbonus per il condominio, impattando anche sui documenti da produrre. Tali modifiche sono state confermate anche dalla Legge di Bilancio 2023. Ricordiamo in sintesi cosa è cambiato.

I soggetti beneficiari di cui all’Art. 119, C. 9, Lett. a) e d-bis) del Decreto Rilancio (D.L. 34/2020) possono portare in detrazione le spese sostenute con questo meccanismo:

1. Il Verbale dell’assemblea ha data entro il 18/11/2022 e la CILAS è stata aperta entro il 31/12/2022: tutte le spese sostenute fino al 31/12/2023 vanno in detrazione al 110%.
2. Il Verbale dell’assemblea ha data entro il 24/11/2022 e la CILAS è stata aperta entro il 25/11/2022: tutte le spese sostenute fino al 31/12/2023 vanno in detrazione al 110%.
3. Il Verbale dell’assemblea ha data entro il 18/11/2022 ma la CILAS è stata aperta dopo il 31/12/2022: tutte le spese sostenute fino al 31/12/2022 vanno in detrazione al 110%, quelle fino al 31/12/2023 vanno al 90%.
4. Il Verbale dell’assemblea ha data entro il 24/11/2022 ma la CILAS è stata aperta dopo il 25/11/2022: tutte le spese sostenute fino al 31/12/2022 vanno in detrazione al 110%, quelle fino al 31/12/2023 vanno al 90%.

Inoltre:

• le spese sostenute nell’anno 2024 andranno in detrazione al 70%;
• le spese sostenute nell’anno 2025 andranno in detrazione al 65%.

Superbonus e Condominio: in deroga al Codice Civile.

Fino ad oggi ci eravamo abituati alla maggioranza prevista dall’Art. 1136 del Codice Civile.
L’Art. 119, C. 9-bis del Decreto Rilancio, in deroga alle prassi consolidate del CC, prevede invece una differente procedura per approvare gli interventi di Superbonus in ambito condominiale.
Infatti le deliberazioni assembleari sono ritenute valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno 1/3 del valore dell’edificio. Sebbene nel Comma 9-bis si faccia menzione dei soli interventi di Superbonus e non siano citate anche le varie prestazioni professionali annesse, è chiaro che questa misura va interpretata in modo estensivo.

Ciò significa che tutte le prestazioni professionali relative agli interventi di Superbonus possano godere della medesima “maggioranza semplificata”.

Superbonus e Condominio: attività e documenti in ordine cronologico

1 – La discussione assembleare

In primo luogo l’amministratore pro tempore illustra all’assemblea i vantaggi e le condizioni offerte dal Superbonus. Il Condominio verbalizza quindi la volontà di procedere o meno con le valutazioni preliminari. Il Verbale dell’assemblea è un documento fondamentale per individuare aliquota e scadenze in particolare per i lavori discussi a fine 2022.

2 – Le valutazioni preliminari

Vengono quindi interpellati dei professionisti per formulare un preventivo relativo a:

• lo stato legittimo dell’immobile;
• l’ambito soggettivo ed oggettivo per accedere al Superbonus.

Si sceglie di conseguenza l’offerta ritenuta più congrua.

3 – Lo studio di fattibilità.

Una volta analizzate le valutazioni preliminari, il Condominio deciderà se proseguire ed intervenire sull’immobile, fruendo della misura del Superbonus . Si interpelleranno più professionisti per formulare un preventivo circa lo studio di fattibilità. Tale studio ha come scopo valutare tecnicamente le possibilità di accesso al Superbonus.
Si sceglie quindi l’offerta ritenuta più congrua, dopo aver verificato la disponibilità dei singoli condomini a procedere con gli eventuali interventi trainati che dovessero rendersi necessari sulle proprie parti private.

4 – Progetto e computo metrico.

Dopo aver analizzato la fattibilità tecnica, il Condominio incarica un professionista che redige il progetto degli interventi. Ricordiamo che il software Computi in Cloud calcola il computo metrico relativo a detti lavori.

Nello specifico, TERMOLOG e Computi in Cloud utilizzati assieme possono realizzare il computo dei progetti e le asseverazioni dei prezzi richieste dal Superbonus. Per ogni intervento di riqualificazione si realizza, infatti, il computo e si determinano tutti gli importi finanziabili con i bonus fiscali, scegliendo tra le voci da un listino o dal prezzario DEI di riferimento. Naturalmente il tutto deve rispettare da un lato i massimali di spesa dall’altro i costi massimi specifici previsti dal Decreto Prezzi. In questo Video è possibile vedere come si arriva alla asseverazione della congruità delle spese.

5 – L’impresa esecutrice, la sicurezza e gli asseveratori

Si procederà quindi a scegliere l’impresa esecutrice e la direzione lavori, senza però dimenticarsi della Sicurezza in cantiere, che potrà essere pianificata con SCHEDULOG SICUREZZA, e delle asseverazioni necessarie. A garanzia del committente è sempre preferibile che gli incarichi siano affidati a professionisti terzi.

In questa fase si sceglierà anche la modalità di fruizione del Superbonus, che potrà essere:

• a detrazione diretta in dichiarazione dei redditi;
• con il meccanismo dello sconto in fattura;
• tramite la cessione del credito d’imposta.

Sappiamo tuttavia che il Decreto Blocca Cessioni del 16 febbraio 2023 ha ridotto drasticamente la possibilità di cedere il credito e di ottenere lo sconto in fattura. La sua successiva conversione nella Legge 38/2023 ha riaperto alcune opzioni che abbiamo quindi riassunto nell’ultimo paragrafo dell’articolo.

6 – Le asseverazioni di requisiti e costi.

A fine lavori o in base ai SAL, il professionista dovrà asseverare il rispetto dei requisiti minimi (per il Sismabonus l’asseverazione si allega al titolo edilizio o alla CILAS) e la congruità dei costi.

In caso di sconto in fattura, cessione del credito o detrazione in dichiarazione dei redditi non precompilata, servirà anche il visto di conformità del commercialista. Per le asseverazioni e le parcelle (anche relative al visto di conformità) suggeriamo di utilizzare software SCHEDULOG COMPENSI, che si basa sulle linee guida degli Ordini professionali.

7 – La cessione del credito

Veniamo infine alla cessione del credito. A riguardo possiamo considerare la data del 17 febbraio un vero e proprio spartiacque.

Lavori Superbonus iniziati prima del 17 febbraio: cosa dice la Legge 38

L’Articolo 2 della Legge 38 specifica che il blocco della cessione del credito per lavori con Superbonus non si applica ai lavori iniziati prima del 17 febbraio 2023 in questi casi:

• Interventi per i quali è stato presentato il titolo abilitativo quando richiesto;
• se non richiesto il titolo abilitativo, siano già iniziati i lavori o sussista un accordo vincolante tra le parti per la fornitura di servizi per i lavori antecedente il 16/02/2023;
• lavori in edilizia libera purché ci sia una dichiarazione di atto notorio antecedente il 16 febbraio;
• Interventi di demolizione e ricostruzione in zona sismica 1, 2 e 3 di cui risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Lavori esclusi da blocco cessione del credito

Restano invece esclusi dal blocco della cessione del credito i lavori in Superbonus su questi edifici:

• abbattimento delle Barriere Architettoniche: anche i lavori iniziati dopo il 17/02/2023 (entrata in vigore del DL 11/2023) potranno beneficiare della cessione del credito;
• interventi su edifici degli Istituti per le Case Popolari (IACP). Molti sono quindi i condomini che posso beneficiare ancora dell’aliquota più alta e della cessione del credito;
• lavori su edifici del terzo settore. Questo però a condizione che i membri del Consiglio d’Amministrazione delle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, delle organizzazioni di volontariato e delle associazioni di promozione sociale, dimostrino di non avere “percepito compensi o indennità di carica ovvero vi hanno rinunciato o li hanno restituiti”;
• interventi su edifici danneggiati da eventi sismici;
• immobili situati nella Regione Marche danneggiati dagli eventi meteorologici verificatisi a partire dal 15 settembre 2022 per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza con le deliberazioni del Consiglio dei ministri 16 settembre 2022 (e successivamente pubblicata in GU).