Demolizione e ricostruzione con Sismabonus

Come si opera in caso di demolizione e ricostruzione con il Sismabonus? Analizziamo le risposte forniteci sia dalla Commissione Monitoraggio del CNI, sia dall’Agenzia delle Entrate, per capire come comportarsi anche in caso di aumenti volumetrici.

TRAVILOG SISMABONUS - In caso di demolizione e ricostruzione, le spese per l'incremento di volume ai fini del Sismabonus 110 sono ammesse alla detrazione
TRAVILOG SISMABONUS – In caso di demolizione e ricostruzione, le spese per l’incremento di volume ai fini del Sismabonus 110 sono ammesse alla detrazione

Sismabonus vs Sismabonus110

Il Sismabonus nacque nel 2017 come ampliamento del già noto “Bonus Ristrutturazioni”, contenuto nel TUIR 917/1986. Questa misura fiscale, espressamente dedicata agli interventi di miglioramento sismico, è stata sdoppiata in Sismabonus ordinario e SuperSismabonus o Sismabonus110, così come confermato della proroga del Superbonus 110% fino al 2023. Le detrazioni fino ad allora previste per alcune tipologie di intervento (si vedano i Commi dal’1-bis all’1-septies dell’Art. 16 del D.L. 4 Giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla L. 3 Agosto 2013, n. 90) sono state quindi elevate al 110%, secondo quanto indicato nell’Art. 119 al C. 4 del Decreto Rilancio.
A confermare quanto sopra descritto è stato anche il Fisco con la risposta n. 556 del 25 Agosto 2021, avente per oggetto “Superbonus – Sismabonus acquisti: destinazione d’uso dei fabbricati agevolabili e metodi alternativi alla detrazione – Art. 119 del Decreto-Legge 19 Maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio)”.

SuperSismabonus: anche senza salto di classe

La principale peculiarità del SuperSismabonus risiede nell’eliminazione dell’obbligo del salto di classe sismica. Questo requisito, per cui si richiedeva un’asseverazione di una o due classi di rischio sismico in base al tipo di immobile, era necessario in precedenza per poter accedere alla misura fiscale incentivante.
Tra le differenze con il Sismabonus ordinario, una delle più eclatanti è stata proprio l’introduzione della possibilità di barrare, nella domanda di accesso all’incentivo, la voce “nessun salto di classe“.
In sintesi il SuperSismabonus parrebbe orientato a favorire principalmente gli interventi di lieve entità, senz’altro migliorativi della sicurezza statica, ma senza porre il vincolo del salto di classi sismiche degli stessi. Non è stato stralciato, invece, l’obbligo di eseguire gli interventi su immobili nelle zone a rischio sismico 1, 2 o 3 (esclusa la zona 4).

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Il parere della Commissione di Monitoraggio CNI

La Commissione Consultiva per il Monitoraggio dell’Applicazione del Sismabonus del CNI, a seguito della richiesta di chiarimenti, ha risposto alla domanda: “in quali casi è necessario eseguire la valutazione della classe di rischio ante-operam e post-operam?”
La Commissione ha risposto però anche che i casi in cui l’attribuzione della classe di rischio può essere omessa, non includono tutti gli interventi che vorranno usufruire del Sismabonus 110%.

La concessione sarà possibile solo nei casi di:

  • Strutture in muratura comprese in una delle 7 categorie elencate nella Tabella 4 (a pag. 7) dell’Allegato A del D.M. 58/2017 con successive modificazioni dal D.M. 24/2020. Qui sarà necessario compilare solamente le parti relative alla Classe di Rischio della costruzione, indicando la scelta del metodo semplificato senza specificare alcuna classe;
  • Strutture in calcestruzzo armato costituite da telai nelle due direzioni. Anche in questo caso, non servirà asseverare la classe di rischio ante e post operam. Permane tuttavia l’obbligo di mettere in atto interventi che migliorino le prestazioni sismiche dell’edificio di almeno 1 classe. È quindi possibile non compilare la sezione di riferimento, dato che viene assegnata automaticamente la riduzione di 1 classe di rischio sismico.

La Commissione CNI specifica infine che anche per gli interventi che comprendono la demolizione e la ricostruzione dell’edificio non sarà più obbligatorio asseverare il miglioramento della classe di rischio. In questo caso però, sarà comunque obbligatorio operare sulla struttura secondi i criteri antisismici introdotti dal D.M. 17 Gennaio 2018.

Demolizione e ricostruzione col Sismabonus: la risposta 1/2020 della Commissione di Monitoraggio CNI

Ad Ottobre 2020 la Commissione Consultiva del CNI ha fornito, nella risposta n. 1, alcune nozioni interessanti relative ad un intervento di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico.
Si stabilisce che:

“Le spese relative all’incremento di volume, a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione ed ai fini del solo SuperSismabonus, sono ammesse alla detrazione fiscale ai sensi dell’Art. 119 del D.L. 34/2020 solo a partire dal 17/07/2020. In questa data il D.L. 76/2020 ha inserito l’aumento volumetrico, connesso agli interventi di cui sopra, non legato a innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica all’interno della definizione della Ristrutturazione Edilizia di cui all’Art. 3, Comma 1, Lettera d) del D.P.R. 380/2001.
Si richiede, se necessario e possibile, all’ente territoriale competente la modifica del titolo abilitativo già rilasciato allineando l’intervento alla ristrutturazione edilizia, visto che il provvedimento normativo emanato non prevede nessuna specifica retroattività”.

Sismabonus e Visto di Conformità: quando è obbligatorio e quando è escluso.

Va ricordato che il Visto di Conformità è obbligatorio per l’accesso a tutti i bonus edilizi, tra cui anche il Sismabonus e non solo il Sismabonus 110. Questo è conseguenza delle misure introdotte dal famoso Decreto Antifrode, di cui abbiamo ampiamente parlato qui.

Quali sono allora gli unici casi di esclusione dall’obbligo di Visto di Conformità?

  • gli interventi ricadenti nell’edilizia libera;
  • i lavori che non eccedono dai 10.000 € di spesa.
  • l’uso diretto del credito d’imposta da Sismabonus ordinario.
Per un quadro sintetico di tutte le agevolazioni del Sismabonus

Demolizione e Ricostruzione col Sismabonus Acquisti

Chiariamo innanzi tutto cos’è il Sismabonus Acquisti. Il Sismabonus Acquisti è stato introdotto dal  D.L. n.63/2013, Art. 16, Comma 1-septies.

È una detrazione che si applica a nuovi edifici costruiti a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione che portano alla vendita di fabbricati abitativi. La condizione è che essi siano situati nei Comuni delle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3; gli interventi in zona 4 non sono quindi agevolabili. L’agevolazione resta in vigore entro il 31 Dicembre 2024.
Si può accedere alla misura per fabbricato abitativo oggetto di ricostruzione nelle seguenti percentuali:

  • 85% del prezzo della singola U.I. entro la soglia di 96.000 € in caso di miglioramento di 2 classi sismiche rispetto alla situazione ex ante.
  • 75% del prezzo della singola U.I. entro la soglia di 96.000 € in caso di miglioramento di 1 classe sismica rispetto alla situazione ex ante.

La soglia prevista (96.000 € ad U.I.) dovrebbe quindi essere moltiplicata per il numero di unità immobiliari risultanti al termine dell’intervento. L’emissione della fattura necessiterà il rilascio da parte del commercialista di un visto che attesti la regolare esecuzione fiscale al Notaio rogitante l’atto di compravendita.

Questa stessa misura si applica anche nell’ambito del SuperSismabonus dove quindi le aliquote vengono elevate al 110%, ma attenzione: la misura in questo caso ha scadenza al 31 Dicembre 2022.

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Fabrizio Dellacha'
Fabrizio Dellachà

Ingegnere Edile/Architetto, laureatomi presso l’Università degli Studi di Pavia.
Svolgo l’attività di libero professionista, sono CTU presso il foro Alessandrino e mi dedico alle tematiche energetiche, all’impiantistica, alle fonti rinnovabili ed alla sostenibilità in edilizia.
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