Errori APE sugli impianti: come evitarli

Nella redazione di un APE (attestato di prestazione energetica) bisogna prestare particolare attenzione ad alcuni errori che vengono statisticamente commessi più spesso di altri, in particolare nella modellazione degli impianti. Per questo, vi proponiamo una lista degli errori più comuni per aiutarvi ad evitarli. In questa prima puntata, analizzeremo solamente gli errori inerenti gli impianti termici.

Errori APE: impianti di potenza esigua

Gli errori più comuni nella redazione degli APE coinvolgono principalmente gli impianti e la loro modellazione. Molti tecnici inspiegabilmente decidono deliberatamente di ignorare la presenza di impianti di esigua potenza. Probabilmente perché questi sono spesso insufficienti a soddisfare il fabbisogno dell’U.I., poiché inseriti in aggiunta ad un impianto principale preesistente.

Ricordiamo che pompe di calore, radiatori elettrici, lame d’aria, stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante, condizionatori, ecc. sono considerati impianti termici, indipendentemente dalla loro potenza. Dunque devono essere inseriti nel calcolo della prestazione energetica dell’edificio per redigere l’APE.

Per evitare quindi uno degli errori più comuni nell’APE sulla modellazione impiantistica, controllare di aver sempre inserito:

• radiatori elettrici (ad es. scaldasalviette da bagno)
• lame d’aria e/o ventilconvettori singoli, presenti solo in un determinato ambiente
• apparecchi di riscaldamento radiante localizzato (ad es. riscaldatori a infrarossi)
• impianto di raffrescamento (ad es. condizionatore)
• caminetti e stufe.

Errori APE: impianti incompleti, spenti o non funzionanti

1) Impianto Incompleto

Se durante il sopralluogo si riscontra:

• l’assenza del generatore;
• l’interruzione del sistema di distribuzione;
• o l’avvenuta rimozione dei terminali di emissione;

allora l’impianto è incompleto.
Dopo aver fotodocumentato le carenze, avendo cura di conservare la documentazione in archivio, si rende necessario redigere l’APE nella modalità di “edificio senza impianto“.

2) Impianto Spento

Se durante il sopralluogo l’impianto, pur completo e connesso ai sottosistemi impiantistici, risultasse inutilizzato si definisce impianto spento.
È altresì necessario inserirlo comunque nell’APE e specificare la casistica di impianto spento nelle note. Poiché l’APE si riferisce all’edificio ed agli impianti in esso installati, prescinde dall’utilizzo stabilito dall’attuale proprietario.

Ecco i casi più comuni:

• l’U.I. è dotata di impianto di riscaldamento idronico completo (caldaia, distribuzione e radiatori) ma il proprietario, a seguito di installazione di stufa a pellet, non lo utilizza e di conseguenza lo tiene spento.
• l’impianto di raffrescamento presente è vetusto e non viene più utilizzato dal proprietario.

3) Impianto non Funzionante

In presenza di impianto non funzionante (provvisto di una dichiarazione effettuata da un tecnico), il Certificatore non può redigere l’APE considerando tale impianto. A meno che le corrette funzionalità vengano ripristinate e che si effettuino le dovute operazioni di controllo e manutenzione. Qualora il tecnico rilevasse la necessità di eseguire adeguamenti finalizzati alla sicurezza, non sarà quindi possibile redigere l’APE finché non saranno effettuate tali operazioni.

Si distinguono i seguenti casi, se l’impianto è:

• privo di allacciamento alla rete, sarà necessario effettuare l‘APE come “Edificio privo di impianto” riportando l’informazione nelle note presenti sull’APE;
• allacciato alla rete ed è un impianto subordinato al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti tecnici dell’edificio. In questo caso non sarà possibile redigere l’attestato fin quando non saranno eseguite le operazioni di adeguamento;
• allacciato alla rete e non è un impianto subordinato al rispetto di prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti tecnici dell’edificio. Sarà quindi necessario effettuare l’APE come “Edificio privo di impianto” riportando l’informazione nelle note presenti sull’APE.

Manutenzione ed allacciamento alla rete

Nel paragrafo precedente, abbiamo visto come evitare gli errori più comuni nell’APE dovuti ad impianti incompleti, spenti o non funzionanti. Vediamo adesso come evitare gli errori nell’APE dovuti alla manutenzione e all’allacciamento degli impianti. Analizziamo a tal fine le seguenti quattro casistiche:

1. impianto sprovvisto di libretto;
2. mancata manutenzione successiva alla redazione dell’APE;
3. mancato allacciamento alle rete gas e/o elettrica, alla cisterna di combustibile (gasolio/GPL);
4. allegazione di libretto di impianto in caso di locazione o vendita.

1) Errori APE: Assenza di libretto

In assenza di libretto, il Certificatore non è in grado di verificare eventuali prescrizioni trascritte dal manutentore. Pertanto non può redigere l’APE finché non viene regolarizzata la situazione e non gli viene data copia della documentazione.
Ricordiamo che le Regioni hanno istituito ciascuna il proprio catasto impianti termici, in cui inserendo il numero di serie dell’impianto, è possibile quindi verificarne i dati. Ne abbiamo parlato in questo articolo.

Eccezioni:

• impianti per cui non sussiste l’obbligo di redazione del libretto di impianto e l’obbligo di operazioni di controllo e manutenzione;
• nuovi impianti, per cui non è stato ancora effettuato il collaudo e la redazione del libretto. Tempo massimo di 6 mesi dalla data di installazione per il collaudo;
• gli impianti per la climatizzazione invernale degli ambienti e/o la produzione di ACS centralizzata composti da uno o più generatori di energia termica la cui somma delle potenze termiche utili sia inferiore a 5 kW;
• impianti per la climatizzazione invernale degli ambienti e/o la produzione di ACS centralizzata costituiti esclusivamente da PdC e/o collettori solari termici la cui somma delle potenze termiche utili sia inferiore a 12 kW;
• impianti per la climatizzazione estiva composti da una o più macchine frigorifere la cui somma delle potenze termiche utili sia inferiore a 12 kW;
• cucine economiche, termocucine e i caminetti aperti di qualsiasi potenza termica.

2) Errori APE: Mancata Manutenzione

In caso di mancato rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti tecnici dell’edificio, l’APE non può essere redatto. Qualora già lo fosse, decadrà il 31 Dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata, in luogo di valere per 10 anni.

Si ricorda che se, al sopralluogo, il Certificatore non riscontrasse evidenza delle manutenzioni effettuate (per assenza del libretto di impianto o della prova di combustione) in loco, dovrà acquisire la documentazione dal Terzo Responsabile dell’impianto o dall’Amministratore pro-tempore dell’edificio. Entrambi sono tenuti a collaborare attraverso il rilascio in forma gratuita delle informazioni e dei dati necessari.

Si specifica che non tutti gli impianti hanno l’obbligo di operazioni di controllo e manutenzione e misurazione in opera del rendimento di combustione. Infatti l’Art. 2, C. 2, del D.M. 10 Febbraio 2014, prevede che “gli impianti termici alimentati esclusivamente con fonti rinnovabili” siano esclusi dai controlli di efficienza energetica di cui all’Art. 2, C. 1.

3) Errori APE: mancato allacciamento alle rete energetica o alla cisterna

L’unico caso in cui può essere redatto l’APE in mancanza di manutenzione è imputabile all’assenza di allacciamento alla rete energetica (gas naturale).
Sono pertanto assimilabili anche i casi di mancata fornitura di energia elettrica, comprovata da opportuna documentazione, e di cisterna di gasolio/GPL dismessa, purché sia comprovata la corretta rimozione e dismissione del serbatoio ai sensi della normativa tecnica vigente.

4) Allegazione del libretto in caso di trasferimento del bene

In caso di trasferimento dell’immobile (locazione o vendita) il libretto di impianto deve essere obbligatoriamente allegato (in originale o in copia conforme, in forma cartacea o elettronica) all’APE consegnato all’acquirente o al locatario dell’edificio, prima della stipula del contratto. Il libretto deve essere naturalmente conforme alle disposizioni vigenti per il controllo sull’efficienza energetica degli impianti termici civili.

Pertanto, in caso di utilizzo di un APE per la stipula di un contratto, è necessario accertarsi che l’Attestato non abbia perso di validità per mancata manutenzione successiva alla redazione dello stesso.

I consigli visti finora per evitare gli errori più comuni sugli impianti nell’APE sono relativi soprattutto alla fase di sopralluogo. I dati così raccolti possono essere trasferiti in TERMOLOG.

TERMOLOG, il software accreditato per l’uso di CENED +2.0 e certificato CTI, semplifica e rende rapida ogni fase della certificazione energetica, consentendoti di redigere l’APE senza errori.

Errori APE dovuti all’assenza dell’impianto

In questo paragrafo analizziamo gli errori più comuni nell’APE dovuti all’assenza degli impianti:

• Assenza di APE in caso di edificio sprovvisto di impianti termici;
• L’APE relativo ad edificio dotato di solo impianto di ACS certificato erroneamente come edificio totalmente privo di impianto;
• APE relativo ad edificio dotato di impianto di riscaldamento incompleto per rimozione del generatore. Certificato erroneamente con generatore fittizio e sistemi di distribuzione ed emissione reali;
• APE relativo ad edificio avente una porzione dotata di impianto ed una porzione sprovvista di impianto. Certificato con il solo impianto reale a servizio dell’intero subalterno.

L’edificio si considera privo di impianto nel caso in cui esso non fosse effettivamente presente o anche qualora fosse installato, ma sprovvisto di almeno uno dei 3 sottosistemi (generazione, distribuzione o emissione).

Diversamente, non si considera privo di impianto l’edificio in cui sono presenti tutti i sottosistemi che lo compongono ma manca l’allacciamento alla rete di fornitura energetica (vedi paragrafo precedente).

L’Unità Immobiliare può essere:

• totalmente priva di impianti (sia di ACS che di climatizzazione invernale, estiva, ecc.)
• priva di un impianto e relativo servizio (ACS o climatizzazione invernale)
• avente porzioni prive di impianto di ACS
• avente porzioni prive di impianto di climatizzazione invernale.

1) Edificio totalmente privo di impianti

Si sottolinea che in caso di impianto incompleto (ad es. per rimozione del generatore) è necessario considerare tale impianto non presente e quindi si ricade nella modellazione dell’intero impianto fittizio (o simulato), sia per il sottosistema mancante (generazione) che per gli altri sottosistemi (distribuzione ed emissione).
In caso di edificio totalmente privo di impianti è sufficiente dichiarare nelle redazione dell’APE che si è in presenza di “Edificio senza impianto”. Impostandolo nei metodi di calcolo.

Negli edifici a destinazione d’uso residenziale è necessario inserire gli impianti relativi ai servizi di climatizzazione e di ACS. Invece negli edifici con destinazione d’uso non residenziale è necessario inserire il solo impianto relativo al servizio di climatizzazione.

2) Edificio privo di un impianto e del relativo servizio

Vediamo in primo luogo il caso di un’unità immobiliare totalmente sprovvista dell’impianto e del servizio di climatizzazione invernale, ma avente un qualsiasi altro impianto quale ad esempio, ACS, fotovoltaico, ventilazione, climatizzazione estiva, ecc.

In questo caso, non è possibile redigere l’APE come “Edificio senza impianto”. È necessario redigere l’APE inserendo gli impianti reali presenti e modellando l’impianto di climatizzazione invernale secondo le indicazioni specifiche fornite dal sistema informativo regionale di riferimento (consultandone le FAQ opportunamente predisposte da ciascuna Regione).

Qualora fosse presente una superficie di separazione tra due ambienti riscaldati dell’U.I. oggetto di APE o tra un ambiente riscaldato da impianto reale ed un ambiente da considerare riscaldato con impianto fittizio di riferimento, tale superficie non sarà da considerare come disperdente.

3) Porzioni prive di ACS

Vediamo ora come comportarsi quando l’U.I. è dotata di impianto di climatizzazione invernale, ma totalmente o parzialmente sprovvista di ACS.

È necessario configurare l’impianto ACS di riferimento nel solo caso di destinazione d’uso residenziale. Se invece l’edificio è non residenziale, pur avente ambienti privi di ACS, non è necessario associare a tali ambienti alcun servizio di ACS ed il relativo impianto fittizio (o simulato).

Se siamo in presenza di un’U.I. residenziale con ACS ed avente erogatori in una sola porzione dell’unità, si distinguono due casi:

1. Se i locali sprovvisti di ACS sono locali il cui utilizzo standard prevede la presenza di sottosistemi di erogazione di ACS (es. bagni, cucine, etc.), è necessario associare un impianto fittizio.
2. In caso contrario (es. camera da letto, soggiorno, etc.) è necessario associare lo stesso impianto di ACS presente nei locali dotati di erogatori. Questo in quanto il fabbisogno termico per ACS viene valutato in base alla superficie utile dell’unità.

La superficie utile da considerare è quindi quella servita dall’impianto, anche tramite gli erogatori presenti in una sola porzione (es. nel bagno e/o nella cucina), quindi quella di tutta l’unità immobiliare.

4) Porzioni prive di impianto di climatizzazione invernale

In presenza di un’U.I. avente degli ambienti sprovvisti di impianto di climatizzazione invernale, non è corretto associare l’impianto termico a tutti gli ambienti del subalterno.
In presenza di edificio non residenziale con porzioni non climatizzate ma climatizzabili, è necessario modellare l’impianto fittizio nelle porzioni non climatizzate.

Per i soli casi di destinazione d’uso:

• E.1(1) abitazioni adibite a residenza con carattere continuativo, quali abitazioni civili e rurali, collegi, conventi, case di pena, caserme ed
• E.1(2) abitazioni adibite a residenza con occupazione saltuaria, quali case per vacanze, fine settimana e simili.

Ad oggi, è necessario valutare se gli ambienti privi di impianto devono essere computati come ambienti mantenuti a temperatura controllata dall’impianto presente in altri locali o se è necessario prevedere un impianto fittizio.

Limitatamente agli edifici con destinazione d’uso E.1(1) ed E.1(2), di cui sopra, si considerano climatizzati o mantenuti a temperatura controllata dall’impianto reale anche gli ambienti privi del sottosistema di emissione, se collegati in modo permanente ad ambienti climatizzati o mantenuti a temperatura controllata mediante sistemi opportunamente progettati allo scopo.

In Regione Lombardia – ad esempio – si considerano climatizzati o mantenuti a temperatura controllata dall’impianto reale anche gli ambienti privi del sottosistema di emissione, qualora la somma dei loro volumi, riferiti all’U.I., risultasse inferiore del 10% rispetto al volume netto complessivo della medesima unità.

In presenza di:

• Ambienti non climatizzati ma ricadenti in una delle casistiche che permette di considerarli come tali dalla normativa Regionale di pertinenza: si considerano i soli servizi tecnici effettivamente presenti e serviti dai medesimi sistemi impiantistici dei locali riscaldati/raffrescati.
• Ambienti non climatizzati, e non in una delle casistiche tali da considerarli come climatizzati dalla normativa Regionale di pertinenza, gli ambienti dovranno essere configurati come “altra zona termica”. Pertanto il calcolo verrà effettuato basandosi su un impianto di riscaldamento fittizio (o simulato).

Approfondimenti utili

• Per quanto riguarda Regione Lombardia, si consiglia la lettura degli esiti degli accertamenti.
• Per modellare correttamente gli impianti nelle varie analisi energetiche (L.10, APE, Diagnosi), si rimanda alla consultazione del nostro speciale sulla Modellazione degli Impianti qui.

Hai ancora dubbi o domande sulla redazione dell’APE? Leggi questo articolo sulle domande e risposte alla Certificazione energetica APE.