Certificazione energetica APE: domande e risposte

Tutto quello che c’è da sapere sulla Certificazione APE degli edifici con le domande e risposte più comuni sulla certificazione energetica, anche alla luce dei bonus fiscali per l’edilizia.

Chi può fare una Certificazione Energetica APE?

L’Attestato di Prestazione Energetica o certificazione energetica, è realizzato dal Certificatore Energetico. Il certificatore è un Tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti come, ad esempio, l’architetto, l’ingegnere, il geometra, il perito edile/industriale.

L’Art. 2 del D.P.R. n. 75/2013 definisce specificamente quali siano i soggetti abilitati ai fini dell’attività di Certificazione Energetica, e quindi riconosciuti come soggetti certificatori.

Qualora il Tecnico non fosse in possesso di tutti i requisiti e delle competenze indicate dal D.P.R. 75/2013, potrà collaborare con altri professionisti (detti co-certificatori) o frequentare un apposito corso di formazione, al termine del quale sostenuto con profitto un esame finale, sarà abilitato a redigere gli APE.

Per effetto della cosiddetta clausola di cedevolezza, a livello regionale, la procedura di certificazione energetica da rispettare è quella locale. Nelle Regioni in cui non è in vigore alcuna regolamentazione specifica, si impiega la normativa nazionale. La lista delle Regioni che hanno istituito un proprio catasto energetico ed il relativo albo dei Certificatori accreditati è consultabile qui.

Domande e risposte – Quando è obbligatorio redigere la Certificazione APE?

L’APE deve essere obbligatoriamente allegato ai contratti dove vi è un qualunque trasferimento di immobili a titolo oneroso (compravendita/affitto/permuta), secondo quanto previsto dalla Legge 90/2013.
La Certificazione Energetica è obbligatoria anche nel caso di:

• Nuova edificazione o ristrutturazione importante di I° livello (>50% della superficie di involucro e sostituzione dell’impianto)
• Ristrutturazione importante di II° livello (>25% della superficie dell’involucro dell’intero edificio con o senza modifiche all’impianto).
• Esecuzione di interventi di riqualificazione energetica. Si intende quindi la sostituzione di infissi, l’isolamento termico, la sostituzione o modifica degli impianti di climatizzazione che interessino ≤ 25% della superficie di involucro.
• Edifici pubblici e aperti al pubblico (ad es. scuole) con superficie > 250 mq. Si espone il certificato energetico all’ingresso dell’edificio.
• Stipula di nuovi contratti o rinnovi di contratti di gestione calore negli edifici pubblici.
• Pubblicazione/affissione di annunci immobiliari (compravendita e locazione).
• Trasferimento di immobili a titolo gratuito (ad es. donazione).

Domande e risposte – Per quali edifici si redige la Certificazione APE ?

La certificazione energetica è obbligatoria nelle categorie di edifici definite dall’Articolo 3 del D.P.R.412/93, ossia:

• E.1 – Edifici di tutte le tipologie adibiti a residenza e assimilabili;
• E.2 – Edifici adibiti a residenze collettive, a uffici e assimilabili;
• E.3 – Edifici adibiti a ospedali, cliniche o case di cura e assimilabili;
• E.4 – Edifici adibiti ad attività ricreative, associative o di culto e assimilabili;
• E.5 – Edifici adibiti ad attività commerciali e assimilabili;
• E.6 – Edifici adibiti ad attività sportive;
• E.7 – Edifici adibiti ad attività scolastiche a tutti i livelli e assimilabili;
• E.8 – Edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili.

Le suddette categorie catastali sono verificabili da una semplice visura dell’immobile.

Quando la certificazione energetica non è obbligatoria?

L’attestato non deve essere redatto nei casi riportati nell’Art.3, Comma 3 del D.Lgs 192/2005: 

• Fabbricati isolati con una s.u. totale < 50 mq. (ad es. bungalow di 49 mq in un campeggio).
• Fabbricati industriali ed artigianali, solo quando gli ambienti sono riscaldati/raffrescati per esigenze del processo produttivo,  quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione.
• Ambienti riscaldati con i reflui energetici del processo produttivo, non altrimenti utilizzabili. I reflui energetici sono fluidi di recupero già caldi per esigenze di produzione.
• Fabbricati agricoli o rurali non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione; 
• Edifici in cui non è prevista la permanenza di occupanti ad es. magazzini, depositi, locali di sgombero, sottotetti, locali macchina, etc.
• Edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose (ad es. chiese)
• Ruderi, ad es. unità collabenti, costruzioni non abitabili o agibili.
• Fabbricati in costruzione senza abitabilità/agibilità al momento della compravendita. Sono gli immobili che hanno solo uno scheletro strutturale o immobili venduti al rustico. Anche in questi casi è necessario che l’atto notarile li dichiari tali.
• Tutti i manufatti non riconducibili alla definizione di edificio (ad es. una piscina all’aperto, una serra, etc.).

Certificazione APE – Quanto dura e quando occorre rifarlo?

L’attestato di prestazione energetica ha una validità massima di 10 anni. Deve essere rinnovato in seguito a ristrutturazioni che comportino la modifica delle prestazioni energetiche o in caso di ampliamenti.

Nel caso di immobile privo di impianti, la validità dell’APE rimane decennale, salvo interventi successivi all’emissione dell’attestato, che comportino la modifica delle prestazioni energetiche (ad es. installazione di impianti termici).
Veniamo ora agli immobili che rispettano le normative sul risparmio energetico e sono dotati di impianti di riscaldamento/raffrescamento.

In questo caso l’attestato resta valido 10 anni solo se al momento della sua redazione e nel corso dei dieci anni successivi l’immobile non si effettuano interventi che ne modificano le prestazioni energetiche. Inoltre gli impianti devono avere regolare libretto di impianto, essere registrati al catasto regionale impianti e sottoposti a periodica manutenzione. In caso contrario, la validità decade il 31 Dicembre dell’anno successivo all’emissione dell’APE stesso.

Attenzione quindi alla manutenzione periodica della caldaia!

Domande e risposte – Quali documenti sono necessari per la Certificazione energetica APE?

• Planimetria e visura catastale aggiornate.
• Rilievo geometrico
• Rilievo tecnologico (spessori, stratigrafie e verso di dispersione, censimento dei ponti termici, rilievo degli infissi, rilievo delle coperture e mappatura delle zone termiche)
• Libretto di impianto (se autonomo) o di centrale (se centralizzato) e bollino attestante l’ultima analisi dei fumi
• Documento di identità del proprietario o del conduttore (in caso di locazione)
• Se in possesso di schema impiantistico (ex D.M. 37/2008) e/o relazione energetica di progetto (ex L.10/91 e s.m.i.) le operazioni di redazione dell’APE risulteranno leggermente più semplici
• Se possibile, entrare in possesso delle informazioni circa gli eventuali interventi o i lavori effettuati successivamente all’edificazione, se regolarmente denunciati presso lo Sportello Edilizia dell’Ufficio Tecnico Comunale
• Numero di unità immobiliari servite dal medesimo impianto termico (in caso di condominio)
• Millesimi di proprietà dell’unità da certificare (in caso di condominio)
• Millesimi riscaldamento (per condomini contabilizzati)

Cosa fare se manca il Libretto della Caldaia?

Senza libretto d’impianto l’APE non può essere redatto. Lo chiarisce la nota del MISE che rispondendo alle FAQ del 1° Agosto 2016 ha affermato:

“Emettere un APE senza allegare il libretto di impianto comprensivo dei relativi allegati, tra cui anche un valido rapporto di controllo di efficienza energetica, significa dichiarare che l’impianto è stato ed è esercìto dal responsabile in violazione di quanto previsto dal D.Lgs.192/05 e dal D.P.R. 74/2013 per cui è applicabile la sanzione amministrativa prevista dall’Art. 15 dello stesso D.Lgs. 192/2005 e s.m.i. Nell’APE, tra l’altro, nei casi in cui è istituito il catasto regionale degli impianti termici, va indicato, nella quarta pagina, il codice del catasto regionale dell’impianto termico che implica la regolare registrazione e dotazione del libretto di impianto e dei relativi allegati”.

Quindi, in somma istanza:

• Se l’impianto è presente ma  manca il libretto, è necessario dotare l’impianto di libretto e la validità dell’APE sarà di 10 anni.
• Se l’impianto non è presente, ovvero è stato dismesso, l’APE si può redigere e la validità sarà di 10 anni. Chiaramente non essendoci impianto, non ci sarà alcun libretto.

Raccomandazioni: quando sono obbligatorie e quante farne?

Gli interventi migliorativi, anche detti raccomandazioni, sono sempre obbligatori, ad eccezione degli edifici che raggiungono classi molto performanti, A3 e A4.
Per tutti gli edifici con classe superiore alla A3 è obbligatorio introdurre nell’APE almeno un miglioramento, pena l’annullamento della validità dell’attestato e la conseguente nullità dell’atto notarile per cui lo si richiede.
Questo in sostanza significa che:

• Non è necessario che ci sia un salto di classe nella situazione migliorata. Basta che il valore numerico dell’EP nello stato finale sia minore di quello di partenza.
• Non è necessario che il tempo di ammortamento semplice dell’intervento, calcolato come rapporto tra costi di investimento e risparmio annuo in costo di combustibile, sia inferiore a 10 anni.

TERMOLOG propone in automatico fino a sei interventi migliorativi obbligatori da indicare nell’APE e stima la soluzione più efficiente tra diverse alternative.

Cos’è l’APE Convenzionale e come si fa?

ENEA ha reso disponibile un utile PDF di chiarimento, dove spiega compiutamente cosa sia l’APE Convenzionale.
L’APE Convenzionale include in realtà 2 documenti: l’APE pre e l’APE post intervento, resi nella forma di asseverazione.
L’APE Convenzionale è unificato a livello nazionale. Tutte le Regioni devono adottare quindi lo stesso criterio di calcolo (UNI-TS 11300 e Decreti Attuativi Legge 90).
L’APE Convenzionale non può essere redatto con i software che adottano metodi di calcolo semplificati (ad es. DOCET).

APE Convenzionale e Certificazione energetica APE: domande e risposte.

1. L’APE Convenzionale per il Superbonus ha la finalità di dimostrare il miglioramento di 2 classi energetichper richiedere gli incentivi Superbonus. L’APE Tradizionale ha invece la finalità di informare i proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari nel caso di compravendita, locazione ecc. (ai sensi e per gli effetti del D.Lgs 192/05 e s.m.i.).
2. L’APE Convenzionale per il Superbonus, nel caso di condomini è redatto per l’intero edificio. L’APE ai sensi del D.Lgs 192/05 e s.m.i. è sempre redatto per singola unità immobiliare.
3. Il valore dell’EP_gl,nren, nell’APE Convenzionale post- intervento si ottiene dalla somma degli EP_nren relativi ai soli servizi già presenti nella situazione “ante”. Per la determinazione dell’EP_gl,nren nell’APE Tradizionale invece, si considerano tutti i servizi eventualmente presenti al momento della redazione dell’attestato. Risulta evidente che, anche nel caso di edificio unifamiliare, APE Convenzionale post intervento ed APE Tradizionale potrebbero avere un EP_gl differente.
4. Per la redazione degli APE Convenzionali per il Superbonus non è necessaria “l’indipendenza” da parte del professionista. L’APE Convenzionale può essere redatto, ad esempio, anche dallo stesso Progettista o Direttore Lavori, purché sia un tecnico abilitato.
5. Non è necessario depositare gli APE Convenzionali nei rispettivi Catasti Regionali. Gli APE Convenzionali sono infatti da intendersi come allegati all’asseverazione che il professionista deve inviare all’ENEA.

APE per un intero condominio: cosa scegliere quando è misto

L’APE di un intero edificio con destinazioni miste si consiglia di distinguere i seguenti casi:

• Incidenza del residenziale > 50% riferita alla superficie catastale: si considerano nell’APE Convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d’uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo. Nell’APE Convenzionale si mette, quindi, la spunta su “Residenziale” e se ci sono unità immobiliari non residenziali dotate di impianto di climatizzazione invernale o sulle quali è legittimo installarlo, si mette la spunta anche su “Non residenziale”.

• Incidenza del residenziale ≤ 50% riferita alla superficie catastale: la spunta va messa solo su “Residenziale”. Le unità immobiliari da considerare nell’APE Convenzionale sono solo quelle residenziali comprendenti anche le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale. In entrambi i casi sopra riportati, le unità immobiliari sprovviste di impianti, si prendono in considerazione secondo quanto previsto nel punto 2.1 dell’Allegato 1 del Decreto 26 Giugno 2015 “Linee Guida per la Certificazione Energetica”. Nell’APE Convenzionale possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali, non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica.