Demolizione e ricostruzione con Superbonus 110

Posso eseguire interventi di demolizione e ricostruzione fruendo del Superbonus? Analizziamo le casistiche possibili, anche alla luce dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate.

Demolizione e ricostruzione col Superbonus energetico: i chiarimenti dell'AdE sui tetti di spesa, interventi ammessi e aumenti volumetrici
Demolizione e ricostruzione col Superbonus energetico: i chiarimenti dell’Ade sui tetti di spesa e sugli interventi che rientrano nel 110%

Demolizione e Ricostruzione con Superbonus

Innanzitutto il cosiddetto Decreto Rilancio (D.L. 34/2020) divenuto poi L. 77/2020, ha introdotto il Superbonus 110.
E’ interessante denotare che la detrazione maggiorata al 110% spetti anche nel caso in cui gli interventi vengano effettuati attraverso lavori di demolizione e ricostruzione.
Sempre nello stesso testo di Legge, il legislatore ha provveduto a dividere le opere di riqualificazione energetica in due specifiche categorie di intervento. Questa divisione è stata fatta in base alla loro prevalenza rispetto ad altri lavori essenziali da eseguire contemporaneamente e sono i cosiddetti: interventi trainanti e trainati.

Demolizione e Ricostruzione con Superbonus: l’Art. 119, Comma 3 della L. 77/2020

Gli interventi che consentono di accedere al Superbonus 110% possono pertanto essere anche realizzati con lavori di demolizione e ricostruzione. Resta ben inteso che detti interventi debbano essere inquadrati come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’Art. 3, C. 1, Lett. d) del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 6 Giugno 2001, n.380).
L’Articolo 119, Comma 3 della Legge 77/2020 recita infatti che:
[…] Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all’agevolazione, […] anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’Articolo 3, Comma 1, Lettera d), […] di cui al D.P.R. 6 Giugno 2001, n. 380. Tale intervento deve qualificarsi come intervento di ristrutturazione edilizia e non di nuova costruzione“.

Aggiornata la definizione di “ristrutturazione edilizia”

La definizione di ristrutturazione edilizia è stata poi aggiornata nel DL Semplificazioni (Legge 120/2020).
Ad oggi, la ristrutturazione edilizia comprende infatti anche “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche plani-volumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.

Demolizione e Ricostruzione: due possibili scelte

Alla luce di quanto sopra enunciato, ne emerge un quadro molto chiaro, che prevede due possibili vie percorribili:

  1. Art. 16 del D.L. 63/2013, per interventi strutturali ricadenti della disciplina del Sismabonus
  2. Art. 119 del D.L. 34/2020 + Decreto Semplificazioni, per interventi di ristrutturazione edilizia.

Ed è proprio del secondo caso a cui vogliamo riferirci, per lavori che prevedano la demolizione e ricostruzione.
Potendo ora affermare che la demolizione e ricostruzione del fabbricato rientra pienamente nel novero della ristrutturazione edilizia, essa sarà quindi agevolabile col Superbonus secondo queste casistiche:

1) Zone escluse da vincoli paesaggistici e beni culturali, ed esterne alle Zone omogenee A (centri e nuclei storici):

a) a parità di volume: quindi con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche plani volumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico;
b) con incremento volumetrico: in aggiunta a quanto sopra, l’unica eccezione di aumento di volume è consentita per motivati interventi di rigenerazione urbana previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici locali (P.R.G.C.).

2) Zone con vincoli paesaggistici e beni culturali, e Zone omogenee A (centri e nuclei storici):

a) la demolizione e ricostruzione di edifici con mantenimento della sagoma e prospetti, ove siano quindi mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;
b) ripristino di edifici crollati o demoliti: come sopra.

Demolizione e ricostruzione Superbonus, tabella di sintesi

Zona sismica Impianto termico funzionante INTERVENTI TRAINANTI INTERVENTI TRAINATI
1,2,3 SI – ISOLAMENTO DELL’INVOLUCRO
– CAMBIO IMPIANTO DI RISCALDAMENTO, RAFFREDDAMENTO E ACS
– MIGLIORAMENTO STRUTTURALE (Sismabonus)
– SOSTITUZIONE SERRAMENTO E SCHERMATURE SOLARI
– INSTALLAZIONE DI IMPIANTI SOLARI FOTOVOLTAICI E SISTEMI DU ACCUMULO
– BUILDING AUTOMATION
– COLONNINE DI RICARICA PER VEICOLI ELETTRICI
1,2,3 NO – MIGLIORAMENTO STRUTTURALE – INSTALLAZIONE DI IMPIANTI SOLARI FOTOVOLTAICI E SISTEMI DI ACCUMULO
4 SI – ISOLAMENTO DELL’INVOLUCRO
– CAMBIO IMPIANTO DI RISCALDAMENTO, RAFFRESCAMENTO E ACS
(eventuale Ristrutturazione edilizia al 50% NO SISMABONUS)
– SOSTITUZIONE SERRAMENTI E SCHERMATURE SOLARI
– INSTALLAZIONE DI IMPIANTI SOLARI FOTOVOLTAICI E SISTEMI DI ACCUMULO
– BUILDING AUTOMATION
– COLONNINE DI RICARICA PER VEICOLI ELETTRICI
4 NO In queste condizioni non si può eseguire alcun intervento trainante, quindi non è possibile fruire del Superbonus 110%.
In alternativa, si potrà beneficiare della detrazione al 50% per ristrutturazione edilizia su un massimale di spesa di 96.000 € per unità immobiliare
Tabella di sintesi di interventi applicabili in base alla zona sismica e alla presenza di un impianto

Demolizione e Ricostruzione con Superbonus: l’interpello 59/2022 all’Agenzia delle Entrate

Il Fisco, infatti, ha presentato la risposta n. 59/2022 in merito al Super Ecobonus 110 applicato ad un caso di demolizione e ricostruzione. L’edificio è composto da due U.I. collabenti ed è sprovvisto di APE.
Nel quesito all’AdE, l’istante dichiara, in primo luogo, di voler realizzare un intervento di ristrutturazione edilizia che consisterà quindi nella demolizione e ricostruzione dell’edificio, con contestuale incremento volumetrico dello stesso. A fine lavori, avrà realizzato quindi due immobili residenziali di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9.1

Le domande formulate all’Agenzia sono:

  • a quanto ammonta il limite massimo di spesa detraibile per gli interventi;
  • se l’agevolazione può essere estesa anche alla realizzazione degli impianti: elettrico, idraulico, impianti di smaltimento reflui, impianti di adduzione d’acqua ed impianti per il recupero delle acque piovane e loro riutilizzo per le cassette di scarico dei servizi igienici delle unità abitative realizzate.

La risposta del Fisco: una precisazione preliminare

Il Fisco precisa in primo luogo che, in caso di demolizione e ricostruzione, per accedere al Superbonus 110 l’intervento deve essere una Ristrutturazione Edilizia (ex Art. 3, C1, Lett. d) del DPR 380/2002). Non deve essere assolutamente una nuova costruzione!

La risposta del Fisco: i requisiti da soddisfare

I requisiti richiesti per la demolizione e ricostruzione sono quindi:

  • garantire il miglioramento di almeno 2 classi energetiche. Nel caso non fosse possibile si richiede il conseguimento della classe energetica più alta;
  • redigere l’APE ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata che dimostri il miglioramento energetico conseguito.

Entrambi i requisiti possono essere soddisfatti con TERMOLOG, il software BIM per calcolare l’efficienza energetica degli edifici.

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La risposta del Fisco: limite massimo di spesa per demolizione e ricostruzione

Inoltre, la circolare 30E/2020 chiarisce che è possibile accedere al Superbonus anche per le spese sostenute per interventi effettuati su edifici catastalmente classificati nella categoria F/2, cioè le unità collabenti. Questo però a patto che, a seguito degli interventi, l’immobile rientri nelle categorie ammesse al beneficio. Vale a dire che sia un immobile diverso da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze.

Circa le spese ammesse alla detrazione il Fisco richiama la circolare 30/2020. Ai fini del Superbonus, qualora gli interventi comportino l’accorpamento di più U.I. o la suddivisione di un’unica unità, si considerano le U.I. catastalmente censite prima degli interventi edilizi e non quelle risultanti a fine lavori.

Torniamo ora al quesito formulato. Considerato che il fabbricato dell’istante è composto da una unità abitativa e da un’unità pertinenziale, a cosa fa riferimento l’ammontare massimo ammesso alla detrazione? Si riferisce all’unità abitativa ed alla sua pertinenza unitariamente considerate, pur se accatastate separatamente.

Il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione per gli interventi antisismici sarà di 96.000 €.
Nel predetto limite il Superbonus spetta anche ai costi sostenuti per la realizzazione degli impianti descritti in istanza. Sarà possibile solo se e tali lavori siano strettamente collegati all’intervento agevolato e siano realizzati.

Il fisco specifica che Il Superbonus spetta anche per l’installazione di impianti solari fotovoltaici con questi limiti di spesa:

  • ammontare complessivo non superiore a 48.000 euro per singola unità immobiliare
  • nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale del fotovoltaico
  • nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo dei predetti sistemi fotovoltaici.

Il limite di spesa per l’installazione dell’impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo si riduce a 1.600 euro/kw quando è contestuale ad un intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione
urbanistica.

Come si stabilisce il massimale di spesa di un intervento?

Demolizione e Ricostruzione col Superbonus: le condizioni necessarie.

L’AdE ricorda che, ai sensi della circolare 24E/2020, è necessario che gli edifici oggetto di interventi siano dotati di impianti di riscaldamento funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria.
Questa condizione, richiesta per tutti gli interventi agevolabili (ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di ACS e dei generatori a biomassa e delle schermature solari) è richiesta anche per gli edifici collabenti, in cui l’impianto di riscaldamento non risultasse funzionante.

Una osservazione interessante riguarda i limiti di spesa per gli aumenti volumetrici in caso di interventi di demolizione e ricostruzione. Sebbene inquadrabili come Ristrutturazione Edilizia, il parere Prot. 1156 del 02/02/2021 della Commissione Consultiva per il Monitoraggio del Sismabonus ha asserito quindi che il Superbonus per interventi trainanti e trainati di efficienza energetica non si applica alle spese riferite alla parte eccedente il volume ante-operam. Limitazione che non si applica, invece, agli interventi antisismici agevolabili.

Serve l’APE anche in caso di demolizione e ricostruzione?

Ricordo infine che per accedere al Superbonus, gli interventi di efficientamento (trainati e trainanti) devono assicurare un salto minimo di 2 classi energetiche. Dove non possibile, occorre quindi conseguire la classe più alta da dimostrare tramite APE ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
Tuttavia, in caso di demolizione e ricostruzione di unità collabenti, la norma esonera dal produrre l’APE iniziale. È pertanto necessario dimostrare – redigendo un’idonea relazione tecnica – che:

  • l’edificio nello stato iniziale era dotato di un impianto di riscaldamento (come previsto dal D.Lgs 311/2006);
  • tale impianto è situato negli ambienti in cui sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. In più esso è funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria.
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È possibile accedere al Super Ecobonus in caso di edifici privi di impianto? Leggi la risposta.

Fabrizio Dellacha'
Fabrizio Dellachà

Ingegnere Edile/Architetto, laureatomi presso l’Università degli Studi di Pavia.
Svolgo l’attività di libero professionista, sono CTU presso il foro Alessandrino e mi dedico alle tematiche energetiche, all’impiantistica, alle fonti rinnovabili ed alla sostenibilità in edilizia.
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