Massimali Sismabonus 110: le responsabilità dell’asseveratore

Come si calcolano i massimali per il Sismabonus 110 in un lotto composto da tre edifici con unità residenziali oltre a unità C/2 e C/6. E quali responsabilità ha l’asseveratore nell’individuare massimali e u.i?

Torniamo su un tema spinoso e assai frequente. Come si applica il Super Sismabonus quando partiamo da un edificio che è costituito da edifici accatasti come C/2, ad esempio magazzini, e lo si vuole trasformare in un edificio completamente residenziale? A farci la domanda è un progettista che sta realizzando l’intervento di miglioramento sismico con TRAVILOG.

Sismabonus 110 e massimali: verificare le pertinenze

Abbiamo già affrontato in precedenza il tema assumendo che una delle unità C/2 fosse di pertinenza. Proviamo ora a fare delle ipotesi diverse. Innanzi tutto il lotto in esame è costituito da tre edifici:

• A: edificio formato da parte residenziale e parte magazzino accatastato C/2;
• B: edificio formato da due unità accatastate anch’esse C/2;
• C: edificio che ha un’unità C/6 al piano terra e e una unità C/2 al primo piano.

Per quanto riguarda l’edificio A non c’è nessun riferimento che dica che il C/2 è pertinenza dell’unità residenziale. Possiamo quindi considerarlo indipendente per avere un’unità in più nella detrazione.

Anche negli edifici B e C non ci sono evidenze di pertinenze ad altre unità. Consideriamo pertanto tutte le unità indipendenti.

Chi definisce il numero di unità immobiliari, progettista o commercialista?

Il committente vorrebbe naturalmente ottimizzare le detrazioni disponibili. La sua richiesta è ottenere un’unica proprietà completamente residenziale con di 6 unità immobiliari. Il progettista si chiede dunque se sia ragionevole ristrutturare contando su 3 Super Sismabonus al 110% e tre ristrutturazioni al 50%.

Il commercialista di fiducia del cliente ha espresso parere favorevole a riguardo ma non vuole prendersi la responsabilità di un via libera. Inoltre il visto di conformità finale rappresenta per lui solo una verifica della documentazione fornitagli. Commercialista e progettista non trovano tuttavia riferimenti legislativi chiari che dicano a chi spetta individuare le unità immobiliare. Di conseguenza iniziano a rimbalzarsi a vicenda tale responsabilità senza arrivare a una soluzione.

Massimali e Sismabonus 110: come si calcolano le unità immobiliari

Ecco cosa risponde il nostro esperto dei bonus fiscali.
Se si tratta tutte di unità distinte si conferma il numero di 6.
Questo conteggio prescinde dalla condizione finale degli edifici, ad esempio se sono uniti in unico edificio o restano 3 edifici distinti.
In generale ricordiamo che in caso di Super Sismabonus non vi è alcun limite sul numero totale di unità su cui un proprietario può applicare il vantaggio fiscale.

Per verificare le pertinenze la soluzione migliore è controllare le impostazioni di pagamento dell’IMU.
Prendiamo ad esempio l’edificio A. Ipotizziamo sia prima casa. Se non viene pagato l’IMU per nessuna delle due unità allora il C/2 è pertinenza della residenza.
In questo per l’edificio A si può disporre di 96.000 euro come unico massimale per l’unità residenziale e il C/2 che diventerà poi residenza.

Massimali e visto di conformità: quali responsabilità ha l’asseveratore?

L’asseverazione del tecnico riguarda la congruità delle spese riferite ai massimali del Sismabonus 110 e sulla congruità dei costi riferita al computo redatto.
I massimali della prima asseverazione vengono definiti dal tecnico asseveratore. Ritengo sia sua quindi la responsabilità di tale valutazione.
Il soggetto che appone il visto di conformità tuttavia è corresponsabile in caso di errore per la sua parte di asseverazione ovvero per l’importo di credito d’imposta ceduto a mezzo di cessione del credito o per sconto in fattura. Tale importo dipende dal massimale.

Il portale dell’Agenzia delle Entrate o il software utilizzato per la compilazione del modello di cessione del credito hanno un controllo tra massimali agevolabili e importo ceduto. Questo controllo dipende dal numero di unità inserite e dalle scelte di intervento fatte. Sono tutte operazioni che fa il soggetto che appone il visto di conformità e di cui è responsabile.