Demolizione e ricostruzione al 110 di una unifamiliare

Un esempio vero di un edificio unifamiliare oggetto di demolizione e ricostruzione in zona sismica 2 con il Superbonus 110. Analizziamo passo passo i requisiti di accesso per i singoli interventi: Sismabonus, eventuali ampliamenti, riqualificazione energetica con fotovoltaico, pompe di calore, solare termico, infissi e interventi sulla superficie verticale

Demolizione ricostruzione Superbonus 110: stato di fatto e stato di progetto

L’intervento di demolizione e ricostruzione per cui si richiede Superbonus 110 si effettua su una villetta singola ad Ampezzo, in provincia di Udine (zona sismica 2). L’edificio presenta una superficie utile di 120 m² e volume lordo riscaldato di 500 m³. La superficie di porte e finestre è di 12 m² considerando anche un annesso non riscaldato.

La villetta e l’annesso vengono demoliti così da poter recuperare la volumetria.

La situazione post intervento di demolizione e ricostruzione al 110 è una unifamiliare in legno con superficie utile di 180 m². Nella pratica consegnata al comune questo intervento è considerato come una ristrutturazione edilizia. Sul piano strutturale e sismico l’intervento migliorativo è stato calcolato con il software per il Sismabonus TRAVILOG,

Nella situazione post intervento il volume lordo riscaldato diventa di 720 m³ e la superficie delle finestre raggiunge i 45 m².

Passiamo ora agli aspetti di riqualificazione energetica. Come è noto, in caso di demolizione ricostruzione al 110 sia di edificio unifamiliare che con più unità abitative, la situazione post intervento richiede il rispetto di standard energetici elevatissimi, vale a dire edifici a energia quasi zero. Si installano una pompa di calore da 12 kW ed un impianto fotovoltaico da 8 kW.

Dalla verifica NZEB tramite il software TERMOLOG, si ottengono 6 kWp. I pannelli presentano una superficie minima e dovranno essere da 7,5 kWp per poter soddisfare il 50% del fabbisogno: invernale, estivo e acqua calda sanitaria.

Per saperne di più sul progetto dell’impianto fotovoltaico ti consigliamo questo articolo con Videotutorial.

La domanda di base che il progettista ha posto al nostro CONSULENTE 110 è se sussistono, alla fine dei lavori, i requisiti per un intervento di demolizione e ricostruzione al 110%?

Demolizione ricostruzione unifamiliare, i requisiti per il 110

Innanzitutto ricordiamo che il comma 3 art. 119 D.L. 34/2020 ammette all’agevolazione gli interventi di demolizione e ricostruzione sia per un edificio unifamiliare che per condominio descritti nella definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nell’art. 3 comma 1 lettera d) del D.P.R. 380/01. E che la stessa è considerata ristrutturazione edilizia e quindi agevolabile col superbonus se vengono rispettate le condizioni che descriviamo nel prossimo capitolo.

Infatti, prima di procedere all’analisi dei requisiti è fondamentale capire se il nostro intervento viene effettuato in una zona con o senza vincoli paesaggistici.

Demolizione e ricostruzione 110 in zone escluse da vincoli

In primo luogo, vediamo come comportarci per demolire e ricostruire in zone escluse da vincoli paesaggistici e beni culturali, ed esterne alle Zone omogenee A (Centri e nuclei storici):

‣ con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche plani volumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico;

‣ in aggiunta a quanto sopra, l’incremento volumetrico è consentito anche per motivati interventi di rigenerazione urbana previsti dalla legislazione vigente o strumenti urbanistici comunali (P.R.G.).

Demolizione e ricostruzione 110 in zone con vincoli

Vediamo ora cosa è previsto nelle zone con vincoli paesaggistici e beni culturali, e Zone omogenee A (Centri e nuclei storici):

‣ edifici con mantenimento di sagoma, prospetti, ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;

‣ ripristino edifici crollati o demoliti: idem come al punto precedente.

Se non ricorrono le eccezioni di cui sopra, quindi non si è in una zona vincolata o in di tipo omogeno A, per quanto concerne l’incremento del volume, è possibile usufruire del Superbonus 110 se sono presenti le seguenti condizioni:

• almeno un intervento trainante,
• la presenza di un impianto di riscaldamento,
• il raggiungimento del salto energetico di almeno due classi rispetto alla situazione ante intervento/i.

Nel nostro caso studio la parte non riscaldata nella situazione ante intervento non potrà usufruire del Superbonus in quanto priva di riscaldamento. Tutte le spese quindi dovranno essere distinte contabilmente rispetto alle lavorazioni che porterebbero l’incremento di volume e di nuove superfici disperdenti.

Demolizione e ricostruzione con Super Sismabonus

Diverso è in caso di Super SismaBonus, Decreto Rilancio 77/2020. Con la realizzazione di un intervento antisismico, ritenuto un intervento trainante, si possono portare in detrazione al 110% anche gli interventi cosiddetti “trainati”, realizzati in maniera congiunta (tutti gli interventi devono essere inseriti all’interno dello stesso appalto) quali l’impianto fotovoltaico e il sistema di accumulo ad esso collegato.

La scelta ideale per il nostro edificio unifamiliare è optare per la demolizione e ricostruzione che comporti un miglioramento sismico. In tal modo, essendo situato in zona sismica 2 ha diritto al Super Sismabonus.

Fatta questa premessa iniziano a sorgere le prime domande ad esempio: cosa posso portare al 110%? Come posso impostare il computo?

Fotovoltaico, come portarlo al 110%

Innanzitutto per l’impianto fotovoltaico ci si domanda: è possibile portarlo tutto in detrazione o si porta solamente la quota eccedente all’obbligo?

Questo dubbio è legato alle diverse possibilità di detrazione, ad esempio:

• la risposta dell’AdE 488 dove si legge che è possibile portarlo tutto in detrazione
• il DL 28/11 dove si dice che è possibile portarlo in detrazione solo per la quota eccedente: 8kWp – 6kWp = 2kWp
• sempre il DL 28/11 ammette la possibilità di portare in detrazione solo per la quota eccedente la verifica del 50%    8 kWp – 7,5 kWp = 0,4 kWp.

Sorgono anche delle domande in merito al computo metrico come:

• devo scorporare tutte le voci del computo metrico, nella categoria fotovoltaico, se porto in detrazione solo la quota eccedente o eccedente verifica 50%?
• la batteria la porto tutta in detrazione?

Le riposte a queste domande possono essere riassunte come segue. Essendo il nostro intervento una ristrutturazione edilizia, art 3 lettera d) come citato precedentemente, e presentando l’impianto fotovoltaico un massimale di 1600,00 €/kWp, è possibile portare l’intera quota della spesa in detrazione al 110. Lo stesso vale per lo storage.

Pompa di calore, solare termico e detrazioni ammesse

Per quanto riguarda la pompa di calore e il solare termico anche in questo caso ci si chiede se bisogna portare in detrazione la quota totale o solo la quota eccedente all’obbligo.

Supponiamo si voglia portare al 110% solo la quota della pompa di calore. Per quanto riguarda il resto dell’impianto, ovvero l’impianto a pavimento, le tubazione etc. (sempre per il volume riscaldato ante intervento) si può portarlo tutto in detrazione? Ad esempio un impianto a pavimento di 150 m² ed il 30% del costo della pompa.

Dato che questi interventi, la sostituzione della pompa di calore e il solare termico, possono essere considerati interventi trainanti/trainati è possibile portarli in detrazione per l’intera quota.

Infissi e detrazioni ammesse

Come anticipato all’interno dell’articolo l’intervento effettuato sulla unifamiliare è una ristrutturazione e l’area infissi post è diversa dall’area infissi ante.

Come si calcola, nel nostro esempio, la superficie degli infissi da portare in detrazione al 110%? Vediamo due ipotesi:

• si calcola la superficie ante utile per coefficiente di areo illuminazione/8? Nel nostro caso: 150 m² /8 = 18,75 m² ? 
• oppure si calcola la superficie post utile per coefficiente di areo illuminazione/8? Nel nostro caso:180 m² /8 = 22,5 m² ? Considerando che i m² degli infissi in eccedenza sono in accollo.

La risposta a questi quesiti dipende dal tipo di bonus che si decide di applicare:

• con il Super Ecobonus gli infissi possono essere portati in detrazione al pari della superficie ante intervento.
• se si applica il Super SismaBonus invece è diverso poiché con la realizzazione di un intervento antisismico si possono portare in detrazione al 110% gli interventi cosiddetti “correlati”, realizzati in maniera congiunta. Quindi la superficie degli infissi, anche ampliata, va tutta in detrazione al 110% sempre nel limite del massimale del SismaBonus.

Superficie verticale

Infine, le ultime domande riguardano le superfici verticali del nostro edificio unifamiliare, ad esempio: come si calcola la superfice verticale che posso portare in detrazione? È possibile fare riferimento alla superfice verticale ante? Per i pavimenti e la copertura vale lo stesso discorso?

Sia per la superficie verticale che per coperture e pavimenti si può portare in detrazione al 110% solamente la superficie disperdente ante intervento, rapportabile quindi al volume riscaldato dello stato di fatto.

Un’ultima domanda sorge nel caso in cui nella situazione ante sono presenti tre tipologie di pareti:

• P1= 1,8 Wm²/K,
• P2= 2,4 Wm²/K,
• P3= 2,6 Wm²/K.

Se anche nella situazione post si hanno tre pareti con trasmittanza diversa, quando si procede alla compilazione dei documenti ENEA, in cui viene chiesto di inserire le righe con le diverse pareti, è possibile usare una trasmittanza post media cosi da facilitare l’inserimento sul portale?

Per quanto concerne l’inserimento del valore delle trasmittanze delle pareti di tipologia e spessore diverso, sul portale ENEA, non vi è la possibilità di inserire la media delle strutture che hanno una trasmittanza differente, quindi bisognerà inserire il valore di ogni parete singolarmente.

Scarica la guida gratuita per compilare il portale ENEA Superbonus

In conclusione vi consigliamo di leggere:

• la risposta all’interpello 286 del 2020 dell’Agenzia delle Entrate
• la FAQ 7 ENEA, sul Superbonus di ottobre 2020.