Condominio minimo o edificio unifamiliare?

Condominio minimo ed edificio unifamiliare accedono al Sismabonus 110 con massimali e scadenze diverse. Impariamo a riconoscerli attraverso il caso studio di un immobile con tre proprietari.

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Condominio minimo o edificio unifamiliare, lo stato di fatto

Ci scrive un progettista alle prese con un immobile che ha tre comproprietari. La domanda è se, ai fini degli incentivi fiscali, l’immobile sia ascrivibile a condominio minimo o edificio unifamiliare. Questo aiuterà a individuare i giusti interventi per beneficiare del Sismabonus 110% e di altri bonus.

I tre comproprietari sono tre fratelli che desiderano ristrutturare l’edificio beneficiando degli incentivi fiscali sia sul piano energetico sia, soprattutto, su quello sismico. L’edificio è infatti situato a Lavagna (GE) in zona sismica 3 ed il progettista sta già preparando alcuni possibili scenari di ristrutturazione con il software TRAVILOG SISMABONUS. Tra questi anche l’aumento di volumetria.

Come definire le pertinenze dell’immobile

Per fornire una risposta certa il CONSULENTE 110 di Logical Soft ha raccolto alcune informazioni preliminari sullo stato di fatto dell’edificio. Si tratta naturalmente della visura e delle planimetrie depositate a catasto, oltre all’atto di compravendita e all’IMU. Queste informazioni non servono solamente a verificare la regolarità catastale ma sono indispensabili per stabilire con certezza le pertinenze e definire di conseguenza i massimali.

Inoltre, è a partire da queste prime informazioni che si può capire se siamo di fronte a un condominio minimo o a un edificio unifamiliare. Questo determinerà la scelta dell’intervento sismico migliore.

Infine, stabilire se si tratta di condominio minimo o edificio unifamiliare è rilevante sul piano delle scadenze fissate dalla Legge di Bilancio.

Condominio minimo o edificio unifamiliare, lo stato di fatto

Il caso in esame è interessante perché vede in realtà due edifici distinti che hanno come unica parte in comune il garage. L’intervento riguarda solo una delle unità e il relativo sottotetto, in comproprietà dei tre fratelli. L’altro edificio è di proprietà di un altro nucleo famigliare. Questo lo stato di fatto dei subalterni al catasto:

• 107 (A/2) abitazione PT  + Cantina esclusiva Piano Seminterrato;
• 108 (C/7) Tettoia PT;
• 109 (C2) deposito PT;
• 110 (C2) Sottotetto P Primo non riscaldato;
• 3 (C6) garage in proprietà: 50 % (1/6+1/6+1/6) i tre committenti e 50% (1/4+1/4) altra proprietà nucleo familiare;
• 105 unita A/2 abitazione di altra proprietà adiacente al sub 107 ma di altra unità strutturale.

Recupero del sottotetto e incentivi ammessi

L’intervento prevede il miglioramento sismico dell’unità strutturale di cui fa parte il sub 107 ed il recupero del sottotetto, in prima ipotesi senza aumento di volume. Da questo recupero si ricaverà quindi una nuova unità abitativa collegata al piano terra. Questa nuova unità ha quindi un proprio accesso autonomo.

Come possiamo inquadrare l’intervento nel suo complesso (piano terra e recupero sottotetto)? E come ottenere il massimo beneficio fiscale, visto che si dovrebbero avere a disposizione un massimale più uno ulteriore al 50% della pertinenza?  Poiché al termine dell’intervento il fabbricato avrà due unità abitative possiamo considerarlo condominio minimo? Se, infine, si opta per un aumento di volume si rientra ancora nelle condizioni del Sismabonus 110%?

Aumento di volume e incentivi ammessi

Innanzi tutto partiamo dall’ipotesi di base: A/2 sub 107 e C/2 sub 110 sono le unità oggetto di intervento e il C/2 è pertinenza dell’A/2.

Inoltre dall’analisi del progettista e da quanto dimostrato nell’analisi preliminare con TRAVILOG, l’aumento di volume non è necessario ai fini del miglioramento sismico dell’edificio. Il progettista infatti dichiara che “l’adeguamento sismico si potrebbe ottenere anche senza aumento di volume“,
In base a queste premesse facciamo le seguenti considerazioni:

• l’intervento relativo al C/2 può beneficiare del Bonus Ristrutturazioni che condivide il massimale di spesa con il Sismabonus.
• l’eventuale incremento di volume non beneficerebbe né del Sismabonus 110% né del Bonus Ristrutturazioni 50%. Esso infatti porterebbe alla definizione di un intervento per nuova costruzione. Quindi nessun vantaggio fiscale per come è stato descritto questo specifico intervento sulla volumetria.

In conclusione: sì all’intervento che coinvolge anche il C/2 ma i riferimenti ai massimali di spesa sono quelli dell’unità A/2. Gli interventi agevolabili sono quelli relativi al Sismabonus e al Bonus Ristrutturazioni.

Come distinguere un condominio minimo da un edificio unifamiliare

Torniamo quindi alla nostra domanda iniziale. L’immobile su cui interveniamo di partenza è un condominio minimo o un edificio unifamiliare? La situazione di partenza vede 3 proprietari e una sola unità abitativa. Anche se allo stato di progetto si realizzano due unità abitative, quello che conta, ai fini degli incentivi, è lo stato di fatto. Quindi siamo di fronte a un edificio unifamiliare.

Una ipotesi a parte andrebbe fatta qualora il C/2 non fosse pertinenza dell’A/2. In tal caso lo scenario sarebbe diverso in termini di massimali. Si conterebbero due unità, ma il principio di variazione del volume resta come vincolo.

Nella premessa abbiamo parlato di un ulteriore edificio, il sub 105 tipo A/2 Questo è abitato e di proprietà di un altro nucleo famigliare. In comune hanno il garage.

Se l’unità A/2 sub. 107 non fosse indipendente dal punto di vista strutturale dal sub 105 allora l’intervento di miglioramento sismico si configurerebbe su una pluralità di unità immobiliari. In tal caso si parlerebbe di “condominio minimo” o ‘pluralità di unità di un unico proprietario’.

Cosa significa? È l’intervento che qualifica l’intervento sulle parti comuni o meno. In pratica per parlare di Sismabonus 110 su condominio minimo è necessario che l’intervento sia realizzato sulle parti comuni strutturali. In questo caso è evidente che non sia possibile.