Demolizione e ricostruzione bifamiliare, quali bonus?

Il caso di una bifamiliare oggetto di demolizione e ricostruzione in zona sismica 2: come capire se applicare il Sismabonus 85% o 110%. E inoltre gli interventi su impianto, cappotto e schermature: con quale bonus è meglio farli e quali sono i tetti di spesa?

Confrontiamo i bonus disponibili per la demolizione e ricostruzione di una villetta bifamiliare.
Confrontiamo i bonus disponibili per la demolizione e ricostruzione di una villetta bifamiliare.

Demolizione e ricostruzione, lo stato di fatto della bifamiliare

Gli esperti di CONSULENTE 110 ricevono ogni giorno numerosi quesiti che riguardano soprattutto la scelta del bonus migliore da applicare per ristrutturare un edificio. Questa scelta non dipende solo dalla aliquota più vantaggiosa ma ovviamente anche dal tipo di immobile, dalle scadenze dei bonus fiscali e dai massimali disponibili.

Vediamo il caso di una bifamiliare situata a Gabicce Mare, in zona sismica 2. L’esempio interesserà molti progettisti e committenti perché si tratta di una tipologia abitativa largamente diffusa su tutto il territorio nazionale. L’immobile è composto da due unità residenziali A e B e da un garage che identifichiamo come C e che è a servizio della unità A. I proprietari sono due sorelle e le U.I sono così distribuite:

Le unità A+C sono intestate ad una sorella che chiameremo Maria.

L’unità B è intestata all’altra sorella che chiameremo Sara.

Gli ingressi all’edificio sono in comune ed anche gli impianti: c’è un’unica caldaia.

Per una verifica passo passo di tutti i tuoi interventi

Gli scenari di intervento

Maria e Sara, le committenti, desiderano demolire e ricostruire il fabbricato ma ampliandolo.

L’obiettivo è realizzare due unità residenziali separate ciascuna con proprio ingresso pedonale, mentre l’accesso carraio ai  garage è comune. Tuttavia dall’intervento si vogliono ricavare due garage distinti nel locale interrato.

Per quanto riguarda l’impianto si valuterà se tenerlo in comune o crearne due separati a seconda della necessità e della convenienza.

La simulazione dell’intervento strutturale viene realizzata con TRAVILOG, il software per il Sismabonus che permette di valutare facilmente più scenari di intervento per massimizzare il bonus ottenibile.

Per verificare invece la convenienza economica della sostituzione dell’impianto, dei serramenti e del cappotto utilizziamo TERMOLOG.

In sintesi la situazione post intervento sarebbe:

  • 1 Unità residenziale A + garage C
  • 1 Unità residenziale B + garage D

Demolizione e ricostruzione bifamiliare: interventi e aliquote di detrazione

Veniamo ora alla scelta degli interventi per la demolizione e ricostruzione della bifamiliare.

Nel nostro esempio possiamo sfruttare il Sismabonus tradizionale con aliquota all’85% se conseguiamo il salto di due classi? In caso positivo come si calcolano i massimali di spesa ?

Teniamo presente che, per le strutture, il computo iniziale realizzato con Computi In Cloud prevede un costo di circa € 405.000. A questo importo aggiungiamo altri € 250.000 per le opere murarie di finitura.

Un altro interrogativo riguarda l’applicabilità dell’Ecobonus al 65% per ogni unità residenziale. La domanda sul calcolo del massimale di detrazione è:

Cappotto+ serramenti € 60.000 x 2 U.I (A e B) , Totale € 120.000

oppure

€ 60.000 serramenti + € 60.000 cappotto x2 U.I. (A e B) , Totale € 240.000

A cui aggiungiamo:

Caldaia € 30.000 x 2 u.i (A+B), Totale € 60.000

Si vogliono inserire inoltre le schermature solari. Si calcolano a parte o rientrano nei limiti di spesa dei serramenti essendo la sostituzione contestuale?

Infine, quale massimale si applica per l’installazione dell’impianto fotovoltaico?

Per un riepilogo di tutti i bonus fiscali

Le risposte del CONSULENTE 110

L’intervento di demolizione e ricostruzione ammette senz’altro l’ampliamento volumetrico in accordo alle modifiche introdotte all”art. 3 del DPR380, nello specifico per la lettera d) ovvero la ristrutturazione edilizia.
È opportuno quindi verificare che il titolo edilizio rientri in questo caso e non ad esempio nell’art. 10 del DPR 380. Facciamo questa osservazione perché potremmo essere di fronte a un singolo corpo di fabbrica che si trasforma in due edifici distinti. In questo caso l’AdE ha già risposto che è l’ambito urbanistico a definire l’applicabilità dell’intervento. Cosa significa? Se il titolo fa riferimento all’art. 10 del DPR 380 non vi è alcun bonus fiscale applicabile.

Un’altra osservazione va fatta sull’impianto. Se infatti l’edificio è centralizzato il passaggio a termoautonomo non ammette detrazione fiscale, né di Ecobonus né di Super Ecobonus.

Super Sismabonus e Sismabonus ordinario

Infine ricordiamo che se il beneficiario ha i requisiti per accedere al Super Sismabonus non può scegliere di accedere al Sismabonus ordinario (vedi parere CSLLPP di febbraio 2021 prot. 1156 e circ. 7/E AdE del 2021). Ed è proprio il caso della demolizione e ricostruzione di questa bifamiliare in zona sismica 2.

In questo caso quindi si accede al SuperSismabonus con aliquota di detrazione al 110% e massimale di spesa di € 288.000.
Le spese agevolabili con tale detrazione sono quelle necessarie all’esecuzione dell’intervento e anche quelle utili al completamento dell’intervento stesso come ad esempio gli impianti elettrici e l’impianto idraulico. Questa valutazione è resa in linea con quanto previsto dalla Circolare dell’AdE n.30 di dicembre 2020.

Circa la coibentazione dell’involucro e la sostituzione dei serramenti la detrazione limite di € 60.000 è unica per i due interventi, da moltiplicare poi per le due unità riscaldate presenti allo stato di fatto. Questa la valutazione che applicheremmo con l’Ecobonus ordinario.
Buone notizie in materia di schermature solari: queste hanno limite autonomo di spesa e di detrazione. Attenzione però a distinguere schermature solari da chiusure oscuranti. Le persiane ad esempio, quali chiusure oscuranti, se sostituite contestualmente ai serramenti rientrano nei massimali di spesa di quest’ultimi.

Vanno quindi verificati dal punto di vista tecnico i requisiti di accesso al SuperEcobonus come alternativa ai vantaggi dell’Ecobonus ordinario appena definiti.

Per una risposta a tutti i tuoi quesiti in merito ai Bonus Fiscali
simone_tirinato 150x150
Simone Tirinato

Ingegnere civile dedicato al calcolo strutturale, svolge l’attività di analista strutturale per lo sviluppo di codici di calcolo strutturali.
Leggi il profilo completo

Dott.ssa Cristina Ancona
Cristina Ancona

Laureata in lingue e letterature straniere
Responsabile commerciale di Logical Soft, stabilisce le politiche commerciali dell'azienda ed organizza tutto il lavoro dei venditori.