Superbonus e Decreto Semplificazioni: è Legge

Superbonus e Decreto Semplificazioni: con la conversione in Legge del 28 luglio 2021, il Decreto Semplificazioni – bis è in vigore. L’obiettivo è un Superbonus semplificato e che, in realtà, risulta anche potenziato, a partire dalla nuova CILA. Vediamo quindi cosa è cambiato con la conversione in legge.

Di seguito abbiamo riassunto le modifiche che riguardano i principali aspetti della misura fiscale:

• CILA e conformità edilizia,
• nuove categorie catastali ammesse,
• cappotto e variazione volumetrica,
• nuovi termini per il cambio residenza,
• barriere architettoniche.

Dopo la proroga delle scadenze si introducono quindi ulteriori novità a questo importante strumento fiscale.

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Superbonus e Decreto Semplificazioni: CILA e conformità edilizia

Iniziamo con la più importante delle semplificazioni. Ci riferiamo alla conformità edilizia ed al titolo abilitativo per gli interventi da Superbonus: la CILA.

La maggior parte degli interventi che accedono al Superbonus potranno essere presentati con una CILA, vale a dire la comunicazione di inizio lavori asseverata. Anche per gli interventi strutturali non è più richiesta la SCIA ma è, appunto, sufficiente la CILA. Restano comunque esclusi gli interventi di demolizione e ricostruzione.

Il nuovo comma 13-ter indica poi che la decadenza del vantaggio fiscale è legata solo alla presentazione ed alla correttezza della CILA e delle Asseverazioni del comma 14 della L.77/2020.

Legge Rilancio e Decreto Semplificazioni: i testi a confronto

Ecco i due articoli a confronto: a sinistra l’attuale articolo della Legge Rilancio; a destra l’articolo come modificato dalla conversione in Legge del Decreto Semplificazioni:

CILA per tutte le attività

Anche gli interventi in edilizia libera rientrano ora nella CILA per Superbonus. Ad esempio la sola sostituzione del generatore prima non richiedeva alcun titolo edilizio. Ora, se per questo intervento si richiede la detrazione del 110%, occorre una CILA con una semplice descrizione. Le varianti in corso d’opera si inseriscono a fine lavori e integrano la CILA per Superbonus già presentata.

Vediamo come il Decreto Semplificazioni ha integrato l’art. 119 della L. 77/2020:

lettera d art. 33-bis Decreto Semplificazioni

13-QUINQUIES. IN CASO DI OPERE GIÀ CLASSIFICATE COME ATTIVITÀ DI EDILIZIA LIBERA AI SENSI DELL’ARTICOLO 6 DEL TESTO UNICO DELLE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE E REGOLAMENTARI IN MATERIA EDILIZIA, DI CUI AL DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 GIUGNO 2001, N. 380, DEL DECRETO DEL MINISTRO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI 2 MARZO 2018, PUBBLICATO NELLA GAZZETTA UFFICIALE N. 81 DEL 7 APRILE 2018, O DELLA NORMATIVA REGIONALE, NELLA CILA È RICHIESTA LA SOLA DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO. IN CASO DI VARIANTI IN CORSO D’OPERA, QUESTE SONO COMUNICATE ALLA FINE DEI LAVORI E COSTITUISCONO INTEGRAZIONE DELLA CILA PRESENTATA. NON È RICHIESTA, ALLA CONCLUSIONE DEI LAVORI, LA SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITÀ DI CUI ALL’ARTICOLO 24 DEL TESTO UNICO DI CUI AL DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 GIUGNO 2001, N. 380.

Superbonus e Decreto Semplificazioni: ammesse nuove categorie catastali

Più che una novità questa è una vera e propria rivoluzione: anche gli ospedali e le case di cura sono ammessi al Superbonus 110. Ma c’è un altro aspetto essenziale e riguarda i massimali. Per le nuove categorie catastali ammesse al Superbonus, il massimale di spesa è ponderato sulla superficie dell’immobile oggetto dei lavori.

Vediamo in dettaglio la novità per Superbonus e Decreto Semplificazioni:

lettera b art. 33 Decreto Semplificazioni

10-BIS. IL LIMITE DI SPESA AMMESSO ALLE DETRAZIONI DI CUI AL PRESENTE ARTICOLO, PREVISTO PER LE SINGOLE UNITÀ IMMOBILIARI, È MOLTIPLICATO PER IL RAPPORTO TRA LA SUPERFICIE COMPLESSIVA DELL’IMMOBILE OGGETTO DEGLI INTERVENTI DI EFFICIENTAMENTO ENERGETICO, DI MIGLIORAMENTO O DI ADEGUAMENTO ANTISISMICO PREVISTI AI COMMI 1, 2, 3, 3-BIS, 4, 4-BIS, 5, 6, 7 E 8, E LA SUPERFICIE MEDIA DI UNA UNITÀ ABITATIVA IMMOBILIARE, COME RICAVABILE DAL RAPPORTO IMMOBILIARE PUBBLICATO DALL’OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE AI SENSI DELL’ARTICOLO 120-SEXIESDECIES DEL DECRETO LEGISLATIVO 1 SETTEMBRE 1993, N. 385, PER I SOGGETTI DI CUI AL COMMA 9, LETTERA D-BIS), CHE SIANO IN POSSESSO DEI SEGUENTI REQUISITI:
A) SVOLGANO ATTIVITÀ DI PRESTAZIONE DI SERVIZI SOCIO-SANITARI E ASSISTENZIALI, E I CUI MEMBRI DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE NON PERCEPISCANO ALCUN COMPENSO O INDENNITÀ DI CARICA;
B) SIANO IN POSSESSO DI IMMOBILI RIENTRANTI NELLE CATEGORIE CATASTALI B/1, B/2 E D/4, A TITOLO DI PROPRIETÀ, NUDA PROPRIETÀ, USUFRUTTO O COMODATO D’USO GRATUITO. IL TITOLO DI COMODATO D’USO GRATUITO È IDONEO ALL’ACCESSO ALLE DETRAZIONI DI CUI AL PRESENTE ARTICOLO, A CONDIZIONE CHE IL CONTRATTO SIA REGOLARMENTE REGISTRATO IN DATA CERTA ANTERIORE ALL’ENTRATA IN VIGORE DELLA PRESENTE DISPOSIZIONE.

Superbonus per attività non lucrative, ospedali e case di cura

Veniamo ora a un’altra grande novità del Superbonus e Decreto Semplificazioni: le organizzazioni non lucrative di utilità sociale. La lettera d-bis del comma 9 dell’art. 119 della Legge Rilancio infatti indica:

lettera d-bis comma 9 art. 119 L.77/2020

D-BIS) DALLE ORGANIZZAZIONI NON LUCRATIVE DI UTILITÀ SOCIALE DI CUI ALL’ARTICOLO 10 DEL DECRETO LEGISLATIVO 4 DICEMBRE 1997, N. 460, DALLE ORGANIZZAZIONI DI VOLONTARIATO ISCRITTE NEI REGISTRI DI CUI ALL’ARTICOLO 6 DELLA LEGGE 11 AGOSTO 1991, N. 266, E DALLE ASSOCIAZIONI DI PROMOZIONE SOCIALE ISCRITTE NEL REGISTRO NAZIONALE E NEI REGISTRI REGIONALI E DELLE PROVINCE AUTONOME DI TRENTO E DI BOLZANO PREVISTI DALL’ARTICOLO 7 DELLA LEGGE 7 DICEMBRE 2000, N. 383.

Riassumendo, le nuove categorie catastali ammesse sono:

• B/1 – Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme.
• B/2 – Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro).
• D/4 – Case di cura ed ospedali (con fine di lucro).

Come calcolare il massimale di spesa per questi soggetti e questi immobili?

Vediamo di seguito come si calcola il tetto di spesa per le attività non lucrative, le case di cura e gli ospedali. Innanzitutto si considera il massimale di spesa previsto per i diversi interventi e lo si pondera con la superficie media per unità abitativa immobiliare.

Prendiamo come esempio un intervento di miglioramento sismico con massimale di spesa 96.000 euro/u.i..
Consideriamo quindi come superficie media per unità immobiliare 106,2 m² (fonte: Osservatorio Immobiliare 2020, Mercato di compravendita).
Per una casa di cura in categoria catastale B/2 con superficie complessiva di 1.000 m² si ha di conseguenza un massimale di 96.000 euro x (1.000 / 106,2) = 903.954,8 euro.

Cappotto e cordolo sottotetto: non variano altezza e volume

Nella conversione in legge del Decreto Semplificazioni arriva un’importante precisazione.

La realizzazione del cappotto per l’isolamento termico e del cordolo sommitale per il miglioramento sismico non costituiscono elementi di variazione alla volumetria o all’altezza dell’edificio. Si tratta di una notevole semplificazione nella gestione delle distanze minime tra edifici e degli altri vincoli tecnico-urbanistici.

Ecco cosa dice il Decreto Semplificazioni:

lettera a, comma 1 art. 33-bis Decreto Semplificazioni

al comma 3 è aggiunto, in fine, il seguente periodo: « Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del codice civile, per gli interventi di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e al presente articolo.

Nuovi termini per il cambio residenza

Anche per il mercato immobiliare c’è una nuova opportunità grazie al Superbonus e Decreto Semplificazioni.
Il tema è quello dell’imposta di registro in termine fisso al 2% per l’acquisto della prima casa.

Questa agevolazione è normata dal DPR n. 131 del 1986 e prevede che l’imposta di registro sia a valore ridotto se l’acquirente sposta la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato entro 18 mesi.

Il Decreto Semplificazioni porta a 30 mesi il tempo per trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’edificio oggetto di riqualificazione energetica.

Lo stesso slittamento temporale a 30 mesi viene introdotto per l’alienazione degli immobili. Se le imprese intervengono con demolizione e ricostruzione su un edificio per migliorarne la sicurezza antisismica, hanno ora 30 mesi per dare luogo al ‘Bonus acquisto case antisismiche’.

Vediamo cosa dice il testo:

lettera c art. 33-bis Decreto Semplificazioni

10-bis. Nel caso di acquisto di immobili sottoposti ad uno o più interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c), il termine per stabilire la residenza di cui alla lettera a), della nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è di trenta mesi dalla data di Stipulazione dell’atto di compravendita.
10-ter. Al primo periodo del comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, le parole: “entro diciotto mesi” sono sostituite dalle seguenti: “entro trentamesi”

Barriere architettoniche

In caso di interventi di miglioramento sismico e di consolidamento statico è ora possibile applicare l’aliquota del 110% di detrazione alle spese necessarie per eliminare le barriere architettoniche.

Al comma 4 dell’art. 119 della Legge Rilancio è aggiunta la frase:

comma 4 modificato dall’art. 33, lettera a del Decreto Semplificazioni

TALE ALIQUOTA SI APPLICA ANCHE AGLI INTERVENTI PREVISTI DALL’ARTICOLO 16-BIS, COMMA 1, LETTERA E), DEL TESTO UNICO DI CUI AL DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 22 DICEMBRE 1986, N. 917, ANCHE OVE EFFETTUATI IN FAVORE DI PERSONE DI ETÀ SUPERIORE A SESSANTACINQUE ANNI ED A CONDIZIONE CHE SIANO ESEGUITI CONGIUNTAMENTE AD ALMENO UNO DEGLI INTERVENTI INDICATI NEL PRIMO PERIODO E CHE NON SIANO GIÀ RICHIESTI AI SENSI DEL COMMA 2 DELLA PRESENTE DISPOSIZIONE.

Nello specifico la lettera e dell’art. 16-bis comma 1 il TUIR del 1986 prevede:

art. 16-bis comma 1 lettera e del TUIR 917 del 1986

FINALIZZATI ALLA ELIMINAZIONE DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE, AVENTI AD OGGETTO ASCENSORI E MONTACARICHI, ALLA REALIZZAZIONE DI OGNI STRUMENTO CHE, ATTRAVERSO LA COMUNICAZIONE, LA ROBOTICA E OGNI ALTRO MEZZO DI TECNOLOGIA PIÙ AVANZATA, SIA ADATTO A FAVORIRE LA MOBILITÀ INTERNA ED ESTERNA ALL’ABITAZIONE PER LE PERSONE PORTATRICI DI HANDICAP IN SITUAZIONE DI GRAVITÀ, AI SENSI DELL’ARTICOLO 3, COMMA 3, DELLA LEGGE 5 FEBBRAIO 1992, N. 104;

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