Superbonus e Decreto Semplificazioni

Superbonus e Decreto Semplificazioni: cosa cambia? Scopriamo le 3 principali novità.

Un ‘Superbonus semplificato’: questo l’obiettivo delle modifiche introdotte con il Decreto Semplificazioni che risulta anche potenziato. Di seguito riassumiamo le modifiche nei 3 punti che riguardano i principali aspetti della misura fiscale:

  • conformità edilizia,
  • nuove categorie catastali ammesse,
  • barriere architettoniche.

Dopo la proroga delle scadenze si introducono quindi ulteriori novità a questo importante strumento fiscale. Vediamole ora in dettaglio.

Conformità edilizia per il Superbonus

La semplificazione più importante è quella che riguarda la conformità edilizia.

Ecco i due articoli a confronto, a sinistra l’attuale articolo della Legge Rilancio, a destra l’articolo come modificato dal Decreto Semplificazioni:

comma 13-ter art. 119 L.77/2020

13-ter Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9- bis del testo unico di cui al DPR n. 380/2001, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

lettera c art. 34 Decreto Semplificazioni

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).
Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto l’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.
La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1- bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto all’ art. 49 del decreto del Presidente della Repubblica n 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.
Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

La CILA come titolo edilizio

Le nuove disposizioni previste da Superbonus e Decreto Semplificazioni prevedono che gli interventi di efficientamento energetico possono essere presentati in Comune attraverso una CILA. E’ comunque necessario indicare nella CILA l’ultimo titolo edilizio di riferimento per l’immobile oggetto di intervento.

Il nuovo comma 13-ter indica quindi che la decadenza del vantaggio fiscale è legata solo alla presentazione ed alla correttezza della CILA ed alle Asseverazioni del comma 14 della L.77/2020.

Nuove categorie catastali ammesse con il Decreto Semplificazioni

Più che una novità questa è una vera e propria rivoluzione: anche gli ospedali e le case di cura sono ammessi al Superbonus 110. Il secondo aspetto essenziale riguarda i massimali: per le nuove categorie catastali ammesse al Superbonus il massimale di spesa è ponderato sulla superficie dell’immobile oggetto dei lavori.

Vediamo in dettaglio la novità per Superbonus e Decreto Semplificazioni:

lettera b art. 34 Decreto Semplificazioni

10-bis. Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ai sensi dell’articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti:
a) svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito. Il titolo di comodato d’uso gratuito è idoneo all’accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore all’entrata in vigore della presente disposizione.

Superbonus per attività non lucrative, ospedali e case di cura

Si parla comunque di organizzazioni non lucrative di utilità sociale, la lettera d-bis del comma 9 dell’art. 119 della Legge Rilancio infatti prevede:

lettera d-bis comma 9 art. 119 L.77/2020

d-bis) dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all’articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all’articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383.

Le nuove categorie catastali ammesse sono:

  • B/1 – Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
  • B/2 – Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
  • D/4 – Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)

Come calcolare il massimale di spesa per questi soggetti e questi immobili?

Vediamo di seguito come si calcola il tetto di spesa per le attività non lucrative, le case di cura e gli ospedali. Innanzitutto si considera il massimale di spesa previsto per i diversi interventi e lo si pondera con la superficie media per unità abitativa immobiliare.

Prendiamo come esempio un intervento di miglioramento sismico con massimale di spesa 96.000 euro/u.i..
Consideriamo quindi come superficie media per unità immobiliare 106,2 m² (fonte: Osservatorio Immobiliare 2020, Mercato di compravendita).
Per una casa di cura in categoria catastale B/2 con superficie complessiva di 1.000 m² si ha di conseguenza un massimale di 96.000 euro x (1.000 / 106,2) = 903.954,8 euro.

Gli interventi di riqualificazione con il Superbonus

Barriere architettoniche

Affrontiamo ora un altro rilevante intervento ammesso al Superbonus: l’eliminazione delle barriere architettoniche. In caso di interventi di miglioramento sismico e di consolidamento statico è ora possibile applicare l’aliquota del 110% di detrazione alle spese necessarie per l’eliminazione delle barriere architettoniche.

Al comma 4 dell’art. 119 della Legge Rilancio è aggiunta la frase:

comma 4 modificato dall’art. 34, lettera a del Decreto Semplificazioni

Tale aliquota si applica anche agli interventi previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo
unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati
in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni ed a condizione che siano eseguiti
congiuntamente ad almeno uno degli interventi indicati nel primo periodo e che non siano già richiesti
ai sensi del comma 2 della presente disposizione.

Nello specifico la lettera e dell’art. 16-bis comma 1 il TUIR del 1986 prevede:

art. 16-bis comma 1 lettera e del TUIR 917 del 1986

finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104;

In conclusione si prospettano tre rilevanti novità per gli interventi di efficientamento con Superbonus e Decreto Semplificazioni. Non solo semplificazione ma anche importanti estensioni per la riqualificazione del patrimonio edilizio italiano.

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Alberto Boriani
Alberto Boriani

Ingegnere Elettronico, esperto in analisi energetica degli edifici.
Attualmente in Logical Soft sono responsabile della formazione con particolare attenzione al software TERMOLOG, software leader per la certificazione, il progetto termotecnico, la diagnosi energetica e la simulazione dinamica. Coordino l’attività di formazione frontale e on-line di tutti i corsi relativi al prodotto TERMOLOG.
In Logical Soft affianco il team di ricerca e sviluppo di TERMOLOG e partecipo ai tavoli tecnici del Comitato Termotecnico Italiano (CTI) per la stesura delle norme italiane ed europee dedicate al calcolo energetico degli edifici e alla diagnosi energetica.
Dal 2019 sono amministratore di ISNOVA scrl, società consortile partecipata da ENEA, Logical Soft e EKN e membro del consiglio scientifico e docente della SUMMER SCHOOL 2019 di ENEA.