Demolizione e ricostruzione per il Sismabonus 110

La demolizione e ricostruzione di un edificio con il Sismabonus 110 è tra gli interventi più dibattuti e ambiti, sia per migliorare la sicurezza strutturale sia per ottenere più vantaggi fiscali.

Quali sono i dubbi più frequenti per l’applicazione degli incentivi? Analizziamoli insieme.

Demolizione e ricostruzione: il titolo edilizio

In primo luogo chiariamo qual è il titolo edilizio di un intervento di demolizione e ricostruzione. Dal punto di vista amministrativo, la regola fondamentale è che il titolo edilizio non deve essere “Nuova costruzione”. Questo vale anche per gli altri interventi edilizi con cui si vuole accedere ai vantaggi fiscali del Superbonus.

È necessario quindi che la riqualificazione riguardi gli edifici esistenti. In questa direzione è intervenuto il Decreto Semplificazioni che, all’articolo 10 della Legge 120/2020, ha cambiato gli art. 2 e 3 del DPR 380/2001: ha modificato la definizione di “Ristrutturazione edilizia” (lettera d. comma 1 art. 3 DPR 380/2001).

La nuova definizione include ora anche gli interventi di demolizione e ricostruzione ed inoltre:

• sono compresi i casi di ampliamento volumetrico,
• è prevista in alcuni casi la ricostruzione fuori sagoma e fuori sedime.

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Una delle domande più frequenti è “posso fare demolizione e ricostruzione e accedere ai vantaggi fiscali del Sismabonus?” La risposta è sì purché si faccia riferimento alle condizioni riportate nella sintesi qui sopra e fatte salve tutte le applicazioni locali degli strumenti urbanistici.

È indispensabile infine ricordarsi di presentare con il titolo edilizio anche la Pratica Sismabonus e tutti gli allegati previsti dal DM 329/2020.

Chi lo può fare? Demolizione e ricostruzione: privati e imprese

I prerequisiti di accesso ai vantaggi fiscali sono argomento oramai noto: gli interventi eseguiti su unità immobiliari legate a redditi di impresa hanno accesso al Superbonus solo se eseguiti su parti comuni di condomini con superficie residenziale maggiore del 50%.

Ma per gli interventi di miglioramento sismico esiste un’altra possibilità.

Il comma 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013, citato come intervento ammesso al Sismabonus 110 dal comma 4 dell’art. 119 della L77/2020, ammette l’esecuzione di miglioramento sismico a mezzo di demolizione e ricostruzione da parte di imprese purché queste alienino il bene riqualificato entro 18 mesi.

Attenzione, il comma 1-septies prevede inoltre che: in caso di demolizione e ricostruzione con il Sismabonus 110 è necessario migliorare la Classe di Rischio Sismico per ottenere il vantaggio fiscale.

I privati, invece, possono accedere all’intervento di demolizione e ricostruzione per il Sismabonus 110 ottenendo un miglioramento sismico e sempre rispettando i prerequisiti di cui al comma 9, art. 119 della L. 77/2020.

Troviamo un riferimento in questa risposta nel parere del CSLLPP 27/2018: “[…] dal punto di vista tecnico, detti interventi possono certamente rientrare fra quelli di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. i) del TUIR, relativi all’adozione di misure antisismiche”.

Limiti di spesa e detrazioni fiscali per demolizione e ricostruzione con Sismabonus 110

Il calcolo dei limiti di spesa agevolabili per il Superbonus segue le regole generali del Sismabonus. Quando l’intervento riguarda più unità immobiliari di una stessa unità strutturale, il limite di spesa si calcola così: moltiplichiamo il limite di spesa per singola unità immobiliare (96.000 euro) per il numero di unità immobiliari sommate alle pertinenze indipendentemente accatastate. Il riferimento è la Circolare 7/E del 2018 dell’Agenzia delle Entrate.

Prendiamo come esempio un condominio di 5 unità immobiliari e 3 pertinenze. Il limite di spesa è: euro 96.000 x (5 u.i. + 3 pertinenze) = in totale euro 768.000.

Quando l’intervento riguarda singole unità immobiliari, intese come intere unità strutturali, si utilizza il tetto di 96.000 euro anche se l’intervento coinvolge una o più pertinenze indipendentemente accatastate.

Vediamo ora un quesito tipico per gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento di volume.

“Se l’intervento di miglioramento sismico consiste nel demolire e ricostruire l’edificio incrementando il volume edificato, le spese della nuova volumetria si possono considerare nei massimali di spesa del Sismabonus110?”

In virtù delle novità introdotte dal ‘Decreto Semplificazioni’ e dalla Legge 77/2020 la commissione di Vigilanza si è espressa in modo favorevole. La risposta è quindi si.

Demolizione e ricostruzione per il Sismabonus 110 nei comuni colpiti da eventi sismici

Cosa cambia per gli interventi di demolizione e ricostruzione nei comuni colpiti da eventi sismici?

Gli edifici situati nei comuni inclusi negli elenchi dello Stato di Emergenza dichiarato a seguito degli eventi sismici a partire dal 2008 hanno diritto a un Superbonus ancora più vantaggioso.

La Legge di Bilancio 2021 infatti aggiunge e modifica i commi 4-ter e 4-quater dell’art. 119 della Legge 77/2020; insieme al preesistente comma 1-ter possiamo individuare due casi per i comuni colpiti da eventi sismici:

• accesso al Superbonus 110% in alternativa al contributo per la ricostruzione con un limite di spesa incrementato del 50% (euro 144.000 euro per u.i per Sismabonus 110)
• accesso al Superbonus 110% per gli importi eccedenti il contributo per la ricostruzione.

La detrazione del Superbonus è valida sia per gli interventi di efficientamento energetico che di miglioramento sismico.

Leggi questo articolo per approfondire le novità della Legge di Bilancio sul Superbonus.

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