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Il nuovo APE per gli edifici residenziali

Guida pratica per redigere il certificato energetico di unità immobiliari
Per vendere o affittare un appartamento, una villa o un piccolo monolocale è necessario allegare agli atti l'Attestato di Prestazione Energetica, una fotografia prestazionale dell'energia che l'edificio consuma in condizioni standard. Tra tutte le tipologie di edificio è sicuramente l'immobile residenziale che raccoglie la maggioranza di APE emessi: nella sola Regione Lombardia per un totale di quasi 2 milioni di APE depositati a catasto, oltre 1.5 milioni riguardano Edifici Residenziali con occupazione continua.

Si comprende bene come il contesto residenziale assuma una rilevanza fondamentale nell'ambito della certificazione energetica.

Il DM 26/06/2015 (nuove Linee Guida) si è occupato di uniformare l'attestato e di proporre uno standard per i dati che accompagnano gli annunci degli appartamenti in locazione o in vendita che, in misura ridotta, riportano gli stessi indici di prestazione del più noto APE.

Ma cosa si intende per edificio residenziale?
Quali sono i valori standard da considerare nel calcolo dell'indice di prestazione?
Quali sono gli impianti che è necessario valutare per questa tipologia di edificio?

In questo focus ripercorriamo i contenuti dell'APE per edifici residenziali e realizziamo un esempio pratico completo con il nuovo APE Smart, l'innovativo strumento di TERMOLOG dedicato alla redazione dell'attestato o dell'annuncio immobiliare di una unità abitativa.

12/05/2017 - Ing. Annachiara Castagna
Servizio di Assistenza Tecnica Logical Soft
La destinazione d'uso residenziale
La prima informazione riportata sul format di APE contenuto nell'Allegato B del DM 26/06/2015 è la destinazione d'uso dell'edificio: il Box Destinazione d'uso presenta una scelta che può sembrare banale ma che nella realtà ha reso necessaria una interpretazione ufficiale del MiSE.
L'Art.3 del DPR 412/93 definisce le seguenti categorie di edifici:
  • E.1 Edifici adibiti a residenza e assimilabili:
    • E.1 (1) abitazioni adibite a residenza con carattere continuativo, quali abitazioni civili e rurali, collegi, conventi, case di pena, caserme;
    • E.1 (2) abitazioni adibite a residenza con occupazione saltuaria, quali case per vacanze, fine settimana e simili;
    • E.1 (3) edifici adibiti ad albergo, pensione ed attività similari;
  • E.2 Edifici adibiti a uffici e assimilabili: pubblici o privati, indipendenti o contigui a costruzioni adibite anche ad attività industriali o artigianali, purché siano da tali costruzioni scorporabili agli effetti dell'isolamento termico;
  • E.3 Edifici adibiti a ospedali, cliniche o case di cura e assimilabili ivi compresi quelli adibiti a ricovero o cura di minori o anziani nonché le strutture protette per l'assistenza ed il recupero dei tossicodipendenti e di altri soggetti affidati a servizi sociali pubblici;
  • E.4 Edifici adibiti ad attività ricreative o di culto e assimilabili:
    • E.4 (1) quali cinema e teatri, sale di riunioni per congressi;
    • E.4 (2) quali mostre, musei e biblioteche, luoghi di culto;
    • E.4 (3) quali bar, ristoranti, sale da ballo;
  • E.5 Edifici adibiti ad attività commerciali e assimilabili: quali negozi, magazzini di vendita all'ingrosso o al minuto, supermercati, esposizioni;
  • E.6 Edifici adibiti ad attività sportive:
    • E.6 (1) piscine, saune e assimilabili;
    • E.6 (2) palestre e assimilabili;
    • E.6 (3) servizi di supporto alle attività sportive;
  • E.7 Edifici adibiti ad attività scolastiche a tutti i livelli e assimilabili;
  • E.8 Edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili.
Si nota immediatamente che la categoria E1 RESIDENZE E ASSIBILABILI comprende anche edifici di natura diversa dalla classica abitazione: conventi, caserme, case di pena o alberghi prevedono un utilizzo ben distinto da quello solitamente considerato per un appartamento. Il Ministero ha chiarito nella prima serie di FAQ pubblicata a ottobre 2015 che per Residenziale si debba intendere la categoria E1 ad esclusione della sottocategoria collegi, conventi, case di pena, caserme e della sottocategoria E 1.3 edifici adibiti ad albergo, pensione ed attività similari.

I servizi di calcolo
Quali servizi è necessario considerare per un appartamento? Il calcolo della prestazione energetica prevede ora sei servizi analizzabili: climatizzazione invernale, climatizzazione estiva, produzione di acqua calda sanitaria, ventilazione meccanica, illuminazione e trasporto.
I servizi di Illuminazione e Trasporto non sono mai considerati nel calcolo dell'energia primaria di edifici residenziali mentre i restanti quattro servizi possono essere presenti o meno nell'unità immobiliare che si sta analizzando.

Nello specifico:
  • il servizio di ventilazione meccanica (pedice V) è attivo quando nell'edificio sono presenti impianti che movimentano l'aria meccanicamente; il servizio di ventilazione raccoglie tutti gli assorbimenti elettrici delle macchine che immettono ed estraggono aria dall'ambiente. Il suo contributo alimenta il vettore energia elettrica. Nel caso in cui il ricambio d'aria sia unicamente naturale il servizio di ventilazione non sarà presente e il contributo di EPV nullo.
  • il servizio di climatizzazione estiva (pedice C) riunisce gli impianti di raffrescamento calcolati secondo UNI TS 11300-3. Nel caso in cui non siano presenti gli impianti di climatizzazione estiva il contributo di EPC sarà nullo.
  • Il servizio di produzione di acqua calda sanitaria (pedice W) racchiude gli impianti che forniscono ACS agli ambienti dell'edificio. Nel caso in cui non sia presente l'impianto di ACS per l'edificio residenziale il valore di EPW sarà calcolato simulando la presenza di un sistema di distribuzione con rendimento a 0.7 e un generatore a combustibile gassoso dotato di un'efficienza pari all'85%
  • Il servizio di climatizzazione invernale (pedice H) comprende gli impianti di riscaldamento. Nel caso in cui non sia presente l'impianto di climatizzazione invernale, è sempre necessario simulare la fornitura di riscaldamento tramite un impianto idronico con rendimento a 0.81 e un generatore a combustibile gassoso con efficienza pari a al 95%.
Le modalità con cui procedere alla simulazione dell'impianto sono indicate nel DM 26/06/2015. In questo caso l'APE conterrà la descrizione "Impianto simulato in quanto assente" nella tabella dei dettagli di impianto.
In conclusione quindi, per un edificio residenziale, all'interno dell'APE i servizi di climatizzazione invernale e di produzione di acqua calda sanitaria saranno sempre selezionati, perché eventualmente simulati se non presenti.

Esistono dei casi in cui la presenza del generatore non costituisce impianto?

Per rispondere a questa domanda possiamo attingere ai chiarimenti del Ministero dello sviluppo economico in materia di Libretto di Impianto:
Non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 kW. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate.
Da questa interpretazione ufficiale si comprende come il campo di analisi si stringa sugli elementi radianti e sugli apparecchi fissi che sommati comportano una potenza complessiva superiore a 5 kW, per i quali è prevista anche la redazione del Libretto d'impianto.

I dati standard di calcolo
La norma UNI TS 11300 (o l'allegato H del decreto 2456/2017 per i soli immobili in Regione Lombardia) definisce le condizioni standard per il calcolo degli edifici con destinazione d'uso residenziale.

In particolare:
  • 20°C - Temperatura di set-point interno per la climatizzazione invernale
  • 26°C - Temperatura di set-point interno per la climatizzazione estiva
  • 50% - Umidità relativa interna per riscaldamento e raffrescamento
  • 0,5 1/h – Numero di ricambi d'aria in ventilazione naturale
  • Apporti interni
    Il calcolo dell'apporto interno sensibile dipende dall'area dell'intera unità immobiliare secondo questa formula
    Φint = 7,987 Af - 0,0353 x Af2 [W]
    Dove Af è la superficie utile del pavimento. Per aree superiori a 120 m2 il valore dell'apporto interno rimane fisso a 450W.
  • Fabbisogno di ACS
    Il volume d'acqua medio giornaliero considerato nel calcolo del fabbisogno di ACS dipende dalla superficie della singola unità secondo questa regola:
    VW = a x Su + b [l/giorno]
    Dove a e b sono costanti derivanti dalla Superficie utile dell'unità immobiliare.

    Superficie utile Su Su ≤ 35m2 35 < Su ≤ 50 50 < Su ≤ 200 Su > 200
    a [l/m2giorno] 0 2,667 1,067 0
    b [l/giorno] 50 -43,33 36,67 250

Obblighi, esclusioni e sanzioni
L'art. 6 del D.Lgs 192/2005 definisce l'obbligo di redazione dell'APE per tutti i casi di nuova costruzione, compravendita e locazione, pena la nullità dell'atto.

Prima dell'entrata in vigore dei Decreti Attuativi della Legge 90/2013, che ha introdotto anche il regime sanzionatorio, alcune Regioni come Lombardia escludevano dall'obbligo di redazione dell'APE gli edifici senza impianto. Come abbiamo appena visto, dal 1° ottobre 2015 invece anche gli edifici totalmente privi di impianto termico devono essere provvisti di attestato di prestazione, che viene considerato comunque valido dieci anni in ragione della specifica esclusione dalla redazione del libretto di impianto.

Quali sono oggi i casi edifici esclusi dall'obbligo di APE?

Se guardiamo soltanto al tema di questo approfondimento, ovvero agli edifici residenziali possiamo citare:
  • i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati
  • box, cantine, autorimesse, […] che anche se annessi alla residenza non risultano compresi nelle categorie del DPR 412/93
  • i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell'atto notarile;
  • i fabbricati in costruzione per i quali non si disponga dell'abitabilità o dell'agibilità al momento della compravendita, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell'atto notarile. In particolare si fa riferimento:
    • agli immobili venduti nello stato di "scheletro strutturale", cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio;
    • agli immobili venduti "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici;
L'elenco completo è riportato nell'Appendice A del DM 26/06/2015.

I decreti prevedono una sanzione pecuniaria nel caso di violazione degli obblighi per tutti i soggetti direttamente coinvolti.

Violazione Soggetto Sanzione
Redazione dell'APE senza il rispetto dei criteri e
delle metodologie descritte dal decreto
Professionista qualificato 700 € - 4.200 €
Mancata presentazione dell'AQE prima del
certificato di agibilità
Direttore dei lavori 1.000 € - 6.000 €
Violazione dell'obbligo di redazione dell'APE per
edifici di nuova costruzione
Costruttore o proprietario 3.000 € - 18.000 €
Mancata redazione dell'APE per atto di vendita Proprietario 3.000 € - 18.000 €
Mancata redazione dell'APE per locazione Proprietario 300 € - 1.800 €
Mancata indicazione dei parametri energetici
nell'annuncio commerciale
Responsabile dell'annuncio 500 € - 3.000 €

APE Smart: un caso pratico
Vediamo come ottenere l'APE o l'annuncio commerciale di un singolo appartamento con TERMOLOG. Utilizziamo il nuovissimo strumento APE Smart, una procedura guidata creata per la certificazione degli edifici esistenti che consente di introdurre tutti e solo i dati necessari alla stampa dell'APE, dell'annuncio immobiliare e all'esportazione del file XML utile al deposito nel catasto energetico per molte regioni d'Italia.

APE Smart può essere utilizzato per redigere l'attestato di una singola unità immobiliare con destinazione d'uso residenziale in tutte le regioni o province autonome d'Italia e consente di calcolare con il motore di calcolo nazionale UNI TS 11300 o il motore CENED+2.0 di Regione Lombardia.

DATI INIZIALI
Superficie utile: 64.4 m2
Altezza netta: 2.7 m

Dettagli catastali:
Foglio 7 - Particella 593 - Subalterno 3

Anno di costruzione: 1987

Sopralluogo eseguito in data: 04/05/2017

Avviamo APE Smart accedendo al Modulo CERTIFICATORE o TERMOLOG LOMBARDIA.
Dati generali dell'immobile: le prime informazioni richieste riguardano il comune, i dati catastali e il proprietario dell'immobile.
Introduciamo tutte le informazioni richieste nella prima schermata e proseguiamo con il comando Avanti: ci appare la possibilità di inserire un'immagine e la sezione dedicata alla geometria dell'appartamento.
Qui inseriamo la superficie utile, l'altezza netta e il rivestimento del pavimento necessario alla valutazione della capacità termica dell'edificio; indichiamo le lunghezze nette interne delle pareti esposte all'esterno e attiviamo la presenza di un balcone, in questo caso uno sporto di gronda della profondità di un metro che ombreggia tutti e tre gli orientamenti.
Nella tabella degli orientamenti abbiamo definito unicamente gli affacci verso esterno: la schermata successiva ci consente di indicare le dispersioni di pavimento, soffitto, pareti divisorie e di inserire la porta di accesso all'unità immobiliare. Il nostro appartamento è posto sopra un altro interno riscaldato ed è a contatto con un sottotetto non climatizzato. Oltre all'indicazione dell'area di pavimento o soffitto ci viene richiesta anche la lunghezza del perimetro che APE Smart utilizzerà per introdurre il ponte termico di pavimento o soffitto.
Il prossimo passo è definire le trasmittanze degli elementi e per farlo attingiamo all'archivio della UNI TR 11552, la norma tecnica che riporta gli esempi di stratigrafia applicabili agli edifici esistenti che ha sostituito l'Appendice B alla UNI TS 11300-1:2008 non più in vigore
Per completare l'involucro mancano serramenti e ponti termici: inseriamo le finestre con telaio in legno e doppio vetro semplice provviste di chiusure oscuranti per tutti gli affacci e selezioniamo la tipologia di ponte termico che meglio rappresenta la discontinuità realmente presente nell'edificio.


L'involucro è completo. Per introdurre i dati non è stata necessaria nessuna semplificazione: tutti gli elementi sono stati considerati, compresi i dettagli più particolari come ombreggiamenti, ponti termici e schermature solari.

Nel caso in cui l'appartamento sia completamente privo di impianto ci basta modellare l'involucro disperdente in tutte le sue parti per accedere direttamente al calcolo della prestazione energetica. È TERMOLOG infatti a simulare automaticamente l'impianto seguendo le prescrizioni del decreto Linee Guida.

L'edificio che abbiamo modellato con APE Smart può essere direttamente calcolato e l'attestato di prestazione ottenuto può essere depositato a catasto.
Terminiamo il nostro esempio producendo con TERMOLOG la stampa della targa che accompagna l'annuncio commerciale e pubblicizzarne la vendita.
APE Smart è uno strumento esclusivo di TERMOLOG che consente di semplificare il processo di inserimento dati senza rinunciare alla completezza dell'analisi e soprattutto senza semplificare il calcolo della prestazione energetica dell'edificio.

APE Smart è una funzione compresa nel Modulo CERTIFICATORE e in TERMOLOG LOMBARDIA.